fbpx

Jak wybrać odpowiednią działkę pod Warszawą? Poradnik rozsądnego nabywcy

11 lutego , 2017 | Autor: Kuba Karliński

Dlaczego warto kupić ziemię w pobliżu Warszawy? To ograniczone, bezpieczne i stabilne dobro, które nie starzeje się tak, jak nieruchomości budynkowe i jest bardziej przewidywalne niż inwestycje giełdowe. Popyt na działki w aglomeracji warszawskiej i okolicach nieustannie rośnie, dlatego nabycie ich z myślą o odsprzedaży może być bardzo opłacalne. Co, gdzie i jak kupować, aby odnieść spodziewane korzyści?

Zastanawiając się nad zakupem gruntu nieopodal stolicy z przeznaczeniem na cele inwestycyjne, powinniśmy w pierwszej kolejności przemyśleć swoje oczekiwania, plany i pragnienia, a następnie zadać sobie kilka pytań, które pomogą w wyborze właściwej nieruchomości.
Podstawową zasadą rozsądnego nabywcy jest perspektywiczne myślenie i mierzenie swoich sił na zamiary. Druga, absolutnie kluczowa kwestia, to możliwości finansowe – ile maksymalnie jesteśmy w stanie przeznaczyć na działkę i jak szybko chcielibyśmy zarobić na gruncie? Biorąc pod uwagę koszt inwestycji, zastanówmy się też nad jej przyszłością.

Każdą inwestycję należy zaczynać z wizją końca. Warto więc zainwestować w ziemię z potencjałem na lata. Aby poznać możliwości, jakie kryje działka należy ją oczywiście osobiście odwiedzić, a także zorientować się w planach zagospodarowania przestrzennego. Być może w pobliżu nieruchomości planowana jest np. rozbudowa drogi dwupasmowej, która znacznie polepszy dojazd do działki.

Do czego potrzebna jest nam inwestycja? W jaki sposób pozwoli nam ona zrealizować nasze plany? Jaki status działki nas interesuje – budowlana, rolna, rekreacyjna? Czy poradzimy sobie sami z analizą gruntu, a może powinniśmy się wesprzeć wiedzą fachowca? Jak szukać gruntu i jakie czynniki należy wziąć pod uwagę, zastanawiając się nad jego zakupem?

1. Szukanie i sprawdzanie nieruchomości we wszystkich możliwych kanałach

Pierwszym krokiem przy poszukiwaniu działki odpowiedniej na cele inwestycyjne powinien być gruntowny research. W Internecie dostępnych jest wiele portali ogłoszeniowych, także tych poświęconych stricte nieruchomościom (np. DziałkaDlaCiebie.pl, Otodom.pl). Dużo ofert znajdziemy też w prasie lokalnej oraz w agencjach nieruchomości. Warto zasięgnąć języka u rodziny i przyjaciół. Być może znają kogoś, kto właśnie sprzedaje działkę, która odpowiada naszym potrzebom? Jeśli odnaleźliśmy już interesujące ogłoszenie, spotkaliśmy się z właścicielem i obejrzeliśmy teren, warto poszukać dodatkowych informacji na jej temat w internecie. W ten sposób możemy dowiedzieć się czegoś nowego o jej okolicy. Gdy np. zauważymy, że więcej działek w tej okolicy jest sprzedawanych po atrakcyjnej cenie, to może to rodzić podejrzenia, że okolica gruntów jest problematyczna. Podczas researchu możemy też napotkać na artykuł o planowanych inwestycjach niekorzystnych z punktu widzenia mieszkańców (np. budowa spalarni śmieci).

2. Ostrożnie z pośrednikami
Pośrednik może znacznie usprawnić nasze poszukiwania działki na cele inwestycyjne, do współpracy tej warto się jednak odpowiednio przygotować. Przede wszystkim przed spotkaniem z pracownikiem agencji należy określić swoje oczekiwania, a najlepiej spisać je sobie na kartce. Jaka wielkość działki najbardziej nas interesuje, ile pieniędzy możemy na nią przeznaczyć, jak daleko od Warszawy ma być położony grunt, czy chcemy i możemy sobie pozwolić na wykonanie na jej potrzeby dodatkowych prac (np. uzbrojenia działki)? Koordynacja szukania działki przez pośrednika nie zwalnia nas z czujności. Współpracujmy z nim otwarcie, ale uważnie czytajmy zapisy umów, negocjujmy prowizję, wymagajmy wszelkich interesujących nas informacji i potrzebnych dokumentów.

3. Zasada 3L – lokalizacja, lokalizacja i… lokalizacja!
Gdzie warto kupować działki? Działka musi być dogodnie położona, ale przede wszystkim dobrze skomunikowana z miastem, dzięki temu potencjalny nabywca na pewno się nią zainteresuje. Warto zapoznać się także z mapami migracji publikowanymi przez GUS. Na ich przykładzie widać, że z roku na rok coraz bardziej wyludniają się największe miasta, a zyskują tereny podmiejskie, gdzie ludzie mają lepsze warunki do życia, więcej przestrzeni, a ceny gruntu są relatywnie niskie. Z reguły działki położne na uboczu, bez możliwości dobrego dojazdu autem czy choćby komunikacją publiczną, są automatycznie dyskwalifikowane przez poszukujących nieruchomości. Obserwujmy rynek, sprawdźmy, gdzie obecna jest dobra komunikacja, infrastruktura drogowa i kolejowa oraz zakłady pracy i kupujmy ziemię tam, gdzie za kilka lat może znacząco zdrożeć. Dobrym przykładem lokalizacji z potencjałem jest powiat grodziski. Autostrada zbudowana w okolicach Grodziska i Żyrardowa oraz zakończenie prac nad drogą dwupasmową (droga krajowa w stronę Poznania i Katowic) nieopodal Żabiej Woli i Nadarzyna powodują, że wartość działek w tych rejonach rośnie.

4. Media
Uzyskanie dostępu do wody, gazu, energii elektrycznej, systemu oczyszczania ścieków i drogi ma niebagatelne znaczenie, bo ich załatwienie pochłania dużo czasu i pieniędzy, dlatego warto wybrać działkę, która została już uzbrojona. W przypadku znacznej odległości przyłączy od nieruchomości, kwoty doprowadzenia mediów do gruntu sięgają nawet kilku tysięcy złotych. Ich podłączenie na własną rękę może również wiązać się z trudnościami technicznymi, których rozwiązanie może dodatkowo zwiększyć koszty inwestycji.

5. Weryfikacja statusu działki, lokalnych uwarunkowań, planów i opinii

Znając je, będziemy w stanie zdecydować, co można zrobić z ziemią. Sprzedawca powinien nas poinformować o statusie działki. To bardzo ułatwi podjęcie decyzji o ewentualnym zakupie, bo np. kupowanie ziemi rolnej w przypadku, gdy nie jest się rolnikiem, zostało utrudnione przez nowelizację ustawy o obrocie gruntami, którą uchwalono w 2016 roku. Aby stać się właścicielem ziemi rolnej należy uzyskać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i spełnić wiele wymagań. Wielu informacji o gruncie zasięgniemy w urzędzie gminy lub dzielnicy, w starostwie powiatowym, urzędzie miasta. Zaglądając do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium zagospodarowania, jesteśmy w stanie zorientować się, jakie są wizje urzędu w odniesieniu do okolic, np. dowiemy się, np. czy tuż obok naszej posesji nie jest planowana budowa autostrady.
Jeśli mamy już przeczucie, że natrafiliśmy na „swoją” działkę, przed finalizacją transakcji sprawdźmy wszystkie formalności. Warto zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości, aby sprawdzić, czy np. nie jest zadłużona. Pomocni mogą się także okazać pośrednicy w obrocie nieruchomości, eksperci branżowi oraz sąsiedzi.

6. Osobista wizytacja
Wizytacje terenu są szczególnie ważne w przypadku gruntów potencjalnie podmokłych czy tych, przez które biegnie linia wysokiego napięcia, co obniża wartość działki i utrudnia jej wykorzystanie pod kątem inwestycji. Jeśli z odwiedzaną nieruchomością wiążemy poważne nadzieje, warto zabrać ze sobą eksperta, który doradzi, czy inwestycja jest warta zachodu, np. geologa wykonującego badanie gruntu.

Tagi:

czytaj także

REKLAMA