Według danych AMRON-SARFiN, w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku Polacy zaciągnęli ponad 160 tys. nowych kredytów hipotecznych. Ubiegłoroczny wynik (najlepszy od 6 lat) – czyli ponad 190 tys. kredytów w 12 miesięcy, na pewno zostanie w 2018 roku pobity. Koniunktura trwa w najlepsze. Co na rynku kredytów hipotecznych przyniesie kolejny rok?

Rekomendacja S już nie straszy

Przez kilka lat czynnikiem, który w największym stopniu determinował zmiany na rynku kredytów była tzw. rekomendacja S. Opracowany (w swoim obecnym kształcie – w 2013 r.) przez Komisję Nadzoru Finansowego zbiór zaleceń i dobrych praktyk odnosi się do wewnętrznych systemów kontroli w bankach i określa m.in. maksymalny okres finansowania czy minimalny wkład własny. Celem Rekomendacji jest zapewnienie portfelom kredytowym banków wysokiej jakości. Mówiąc najprościej – narzucenie bankom takich zasad kalkulacji zdolności kredytowej klientów detalicznych, by w przyszłości nie mieli oni problemów ze spłatą zobowiązań.

To właśnie podnoszenie wymaganego wkładu własnego były najbardziej odczuwalne dla kredytobiorców. Od wprowadzenia rekomendacji minimalny wkład własny rósł stopniowo o 5 punktów procentowych rocznie, osiągając w 2017 roku poziom 20 proc. Więcej zmian w tym zakresie już nie będzie, mimo że „próg” jest nieco sztuczny i nie do końca spełnia swoją funkcję. Banki obchodzą obostrzenie np. dzięki oferowaniu ubezpieczeń brakującego wkładu własnego.

Klucz za dług – nowe zabezpieczenie kredytobiorcy?

Drugi rok bez wzrostu minimalnego wkładu własnego, nie oznacza, że Rekomendacja S nie zmieni swojego kształtu. KNF rozważa nowelizację i jeśli komisja upora się z pozamerytorycznymi problemami związanymi z korupcyjną aferą wokół Marka Chrzanowskiego (byłego przewodniczącego KNF), zmiany mogą być wprowadzane już w 2019 roku.

Jedna z rozważanych zmian to wprowadzenie zasady „klucz za dług”. W praktyce, oznaczałoby to, że kredytobiorca, który zdecydował się na taką usługę, w przypadku problemów ze spłatą, nie odpowiada całym swoim majątkiem. Jeśli byłby niewypłacalny – bank przejmuje jedynie hipotekę.

To niezłe rozwiązanie, które pozwoli niektórym inwestorom na lepsze zarządzanie ryzykiem. Pozostanie jednak bez większego wpływu na rynek, bo większość osób, wybierając kredyt, kieruje się wysokością kosztów. Wybierają rozwiązanie tańsze, nawet jeśli wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Dodatkowo płatna, ale nieobligatoryjna usługa raczej nie zdobędzie szerokiego zainteresowania.

Czas na stałe oprocentowanie

Drugą ze znaczących zmian, które KNF może forsować już 2019 roku, jest nakłonienie wszystkich banków do oferowania kredytów ze stałym oprocentowaniem. Obecnie takie rozwiązania jest rzadko spotykane i niepopularne, ale ten stan rzeczy może – a w zasadzie powinien – się zmienić.

Ryzyko związane ze zmianami stóp procentowych jest podobne do ryzyka wahania kursów walutowych. Skutki znaczących podwyżek stóp mogą być podobne do sytuacji, w której kilka lat temu znaleźli się tzw. „frankowicze”. Polacy niestety o często o tym zapominają. Przyzwyczailiśmy się do tego, że kredyty są tanie. Uważam, że upowszechnienie kredytów ze stałym oprocentowaniem powinno łączyć się z edukowaniem klientów banków o tym, jakie mogą być konsekwencje zmian stóp.

Kredyty z oprocentowaniem niezależnym od stóp są droższe – bank „ubezpiecza się” na wypadek wyższych stóp w przyszłości, a koszt własnego ryzyka wlicza w raty klientów. Mimo wszystko, takie rozwiązanie daje kredytobiorcy pewien spokój. Płaci więcej, ale zna kwotę z góry. Nie obawia się, że za kilka lat rata wzrośnie ponad jego możliwości. Decyzja o wyborze oprocentowania jest zatem decyzją dotyczącą własnej akceptacji ryzyka.

Stopy w górę, ale… jeszcze nie teraz

Stopy procentowe to temat, który powraca w analizach ekspertów od rynku nieruchomości w zasadzie co rok. Polacy nigdy w historii nie płacili za pożyczanie pieniędzy tak mało jak obecnie (rzeczywista roczna stopa oprocentowania w wielu bankach może być niższa niż 4 proc.), choć w dalszym ciągu kredyty w Polsce są znacznie droższe niż w Europie Zachodniej. Stopa referencyjna to od blisko 3 lat niezmiennie 1,5 proc. i wielu klientów banków zdążyło zapomnieć, że wysokość raty kredytowej wcale nie jest nam dana raz na zawsze.

Dane makroekonomiczne z Polski i strefy Euro sugerują, że koniunktura gospodarcza w Polsce będzie powoli wyhamowywać. Musimy też liczyć się ze wzrostem inflacji. Na dłuższą metę, utrzymanie stóp na bieżącym, bardzo niskim poziomie, jest nierealne. Pytanie, na które nota bene prawie nikt nie zna odpowiedzi, brzmi – kiedy nastąpi podniesienie stóp.

Do niedawna wydawało się, że termin w 2019 roku jest niemal pewny. Niedawno Goldman Sachs, jeden z największych banków inwestycyjnych opublikował prognozę, z której wynika, że kredytobiorcy będą cieszyć się niskimi stopami niemal cały 2019 rok.

W 2018 roku najczęściej mówiło się o możliwości podwyżek na początku 2019 roku, ale najnowsza prognoza jest jeszcze bardziej optymistyczna dla kredytobiorców. Jeden z największych banków inwestycyjnych, amerykański Goldman Sachs, zmienił swoje prognozy i zapowiedział, że wzrost oprocentowania możliwy jest dopiero pod koniec 2019 roku. W podobnym tonie wypowiada się prezes NBP. W takim kontekście, najbardziej prawdopodobny jest scenariusz, w którym w 2019 roku stopy pozostaną na obecnym poziomie.

Jaki będzie 2019 rok w kredytach hipotecznych? Wszystko wskazuje na to, że spokojny, ale niewykluczone, że ostatni ze spokojnych i przewidywalnych. Już w 2020 kredyty zaczną drożeć. Powinien o tym pamiętać każdy, kto planuje kupić nieruchomość za pieniądze pożyczone od banku.

Tagi: