Projekt Mieszkanie Plus ma zostać wprowadzony w miejsce obowiązującego do końca września 2018 roku, programu „Mieszkanie dla młodych”. Nowa propozycja rządu zakłada budowę tanich mieszkań przeznaczonych na wynajem, z możliwością ich przejęcia na własność. Umożliwi to Polakom o średnich i niskich dochodach tanie korzystanie z lokali mieszkalnych oraz ich zakup na preferencyjnych warunkach. Jaki wpływ może mieć Mieszkanie Plus na sytuację inwestorów lokujących środki w nieruchomościach?

Narodowy Program Mieszkaniowy (Mieszkanie Plus) ma zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób o średnich i niższych dochodach oraz zagrożonych wykluczeniem społecznym i zmniejszyć liczbę oczekujących na najem mieszkania gminnego. Dostęp do lokali będzie powszechny, pierwszeństwo uzyskają jednak rodziny wielodzietne i w trudnej sytuacji życiowej. Według planów rządu, program Mieszkanie Plus powinien zacząć działać w drugiej połowie 2017 roku, a do 2030 roku samorządy gminne powinny mieć możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich oczekujących na najem mieszkania od gminy. Jak będzie w praktyce?

Koszty nie aż tak niskie?
Średnia cena wynajmu 45-metrowego lokum w programie Mieszkanie Plus, w zależności od lokalizacji, wedle obietnic polityków ma wynosić około 900 zł miesięcznie . Płacąc za nie regularnie, przez 30 lat, można stać się właścicielem takiego lokum. Najprawdopodobniej jednak tak niskie ceny miesięczne za metr mieszkania nie będą możliwe do uzyskania. Skąd takie przypuszczenia? W 2015 roku powołano do życia Fundusz Mieszkań Na Wynajem, o podobnych założeniach, będący pierwowzorem programu Mieszkanie Plus. Ceny lokali dostępnych w ramach tej rządowej propozycji nie były tak niskie jak początkowo deklarowano. Po półtora roku od ustanowienia programu, mieszkania dostępne były wciąż jedynie w nielicznych miastach. Metr kwadratowy kawalerki w Poznaniu czy Piasecznie, dostępnej w ramach programu, kosztował około 36-43,5 zł miesięcznie, co przy wspomnianych 45 metrach kwadratowych, dawało łącznie kwotę oscylującą w granicach 1600 -1957 złotych. Suma ta nie obejmowała kosztów licznikowych czy garażu, miejsca parkingowego, piwnicy. Nietrudno zauważyć, że ceny te zbliżone były do kosztów wynajmu lokali na rynku komercyjnym.

Niższe ceny mieszkań oferowanych w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus mogą też niestety oznaczać ich obniżony standard. Aby spełnić lub choćby zbliżyć się do deklarowanych cen wynajmu, bloki budowane masowo na potrzeby programu Mieszkanie Plus będą musiały powstawać na bazie budulców niskiej jakości. Grunty, na których mają znajdować się lokale oferowane w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego, należą do państwa. Na cele programowe najprawdopodobniej przeznaczone zostaną działki mniej wartościowe dla potencjalnych inwestorów, np. usytuowane na terenach podmiejskich lub mało atrakcyjnych dla mieszkalnictwa (np. w pobliżu strefy przemysłowej czy ze słabo rozwiniętą infrastrukturą).
Usytuowanie mieszkań oferowanych w ramach rządowego programu i grupowanych na terenach państwowych stanowi pewne ograniczenie w sferze wyboru lokalizacji dla wynajmujących.

Zagrożenie dla inwestorów?
Czy wobec perspektywy upowszechnienia dostępu do tanich mieszkań wśród osób o niskich i średnich dochodach, inwestorzy powinni się obawiać, że posiadane lub planowane przez nich do nabycia na rynku komercyjnym lokale inwestycyjne stracą na wartości? Obiecywane stawki za metr kwadratowy lokalu wynajmowanego w ramach programu Mieszkanie Plus brzmią kusząco. Kiedy porównamy je jednak z rynkiem komercyjnym, okazuje się, że – w zależności od lokalizacji – mogą się one okazać zbliżone lub niewiele niższe. Mieszkanie kupowane na tradycyjnym rynku, z myślą o późniejszym wynajmie jest kwestią naszego wyboru, ograniczonego jedynie zdolnościami finansowymi. Nieruchomości na cele inwestycyjne kupujemy w tych rejonach, które oceniamy jako atrakcyjne z punktu widzenia wynajmującego. Warto pamiętać, że w przypadku lokali z rządowego przydziału wynajmujący nie będą mieli najprawdopodobniej możliwości zadecydowania o lokalizacji mieszkania .

Czy można mieć pewność za 30 lat mieszkania oferowane w ramach programu Mieszkanie Plus przejdą na własność wynajmujących? Politykom trudno będzie dotrzymać tej obietnicy. W czasie najbliższych dekad wiele może się zmienić zarówno politycznie, gospodarczo, jak i u najemców. Kto jest w stanie przewidzieć swoje potrzeby mieszkaniowe na 30 lat do przodu?

Tagi: