Wojna w Ukrainie wpłynęła na gospodarkę i rynek nieruchomości w Polsce. Mija miesiąc, czas na podsumowanie. Inwestorzy otrząsnęli się już z szoku, jednak powinni być przygotowani na kolejne turbulencje. Rozchwiany rynek wynagrodzi najbardziej cierpliwych i konsekwentnych.

24 lutego 2022 r. armia rosyjska dokonała agresji militarnej na Ukrainę i rozpoczęła inwazję na ten kraj. Jesteśmy świadkami wojny w Europie, której nie było tu od blisko 80 lat i to tuż za granicami naszego kraju. Piszę ten artykuł dokładnie miesiąc po rozpoczęciu działań wojennych. Wojna nie zakończyła się błyskawicznym sukcesem armii rosyjskiej, co więcej poniosła ona poważne straty w ludziach i sprzęcie. Rosja odczuwa także dotkliwe konsekwencje gospodarcze swoich działań wobec Ukrainy w wyniku wprowadzonych przez państwa zachodnie sankcji i embarga. Szereg firm wycofało się z Rosji i wspierającej ją Białorusi, wstrzymano w dużym stopniu wymianę handlową oraz odcięto większość banków z tych krajów od systemu SWIFT.

Wpływ na psychikę i decyzje inwestorów

Jeśli pandemia koronawirusa była czarnym łabędziem, którego nikt się nie spodziewał, to wojna w Ukrainie wywołana przez Rosję jest jeszcze czarniejszym łabędziem. Trudno przewidzieć, kiedy i jak ta wojna się skończy. Miała trwać kilka dni lub tygodni, ale zanosi się, że może trwać jeszcze kilka miesięcy lub nawet lat.

Wojna wywołała i utrzymuje poczucie zagrożenia i niepewności w całym społeczeństwie. Momentalnie odwróciła uwagę od pandemii koronawirusa i innych tematów. W kontekście inwestowania można było zauważyć panikę, zatrzymanie działań i brak decyzyjności oraz wycofywanie się z wcześniej podjętych decyzji. Przez kilka tygodni społeczeństwo i inwestorzy byli w szoku.

Po pierwszych 2-3 tygodniach szok i poczucie zagrożenia ustąpiły i wrócił zdrowy rozsądek. Mimo dramatyzmu sytuacji na Ukrainie musimy dalej żyć i funkcjonować – pracować i prowadzić biznes. Kapitał także powinien pracować. Zmieniło się natomiast otoczenie i warunki, w jakich trzeba się odnaleźć.

Napływ uchodźców z Ukrainy

Od wybuchu wojny według danych Straży Granicznej do Polski trafiło już ponad 2,2 miliona uchodźców z Ukrainy. Ta liczba wkrótce przekroczy 3 miliony, ponieważ codziennie polsko-ukraińską granicę przekracza kilkadziesiąt tysięcy osób. Są to przede wszystkim kobiety i dzieci, a także osoby starsze. Wiele osób zaangażowało się w pomoc potrzebującym – przede wszystkim kobietom i dzieciom, które uciekły przed wojną z Ukrainy.

Warto docenić ogromną otwartość i gościnność Polaków, którzy przyjęli uchodźców w swoich domach, a także w miejscach, które zostały na szybko zaadoptowane na potrzeby dużej liczby osób. Momentalnie z rynku w większości miast Polski zniknęły wszystkie nieruchomości pod wynajem. Od kilku do kilkudziesięciu procent wzrosły też czynsze, a właściciele nieruchomości mieszkaniowych pod wynajem doświadczają odbicia po trudnym okresie pandemii. W pełni zajęte są także prawie wszystkie pokoje w hotelach.

Spadek podaży i wzrost kosztów w budownictwie

Zaostrzająca się jeszcze przed wybuchem wojny sytuacja za wschodnią granicą Polski przełożyła się na trudności w dostępności materiałów budowlanych i duży wzrost cen. Od początku 2022 r. wielu deweloperów wstrzymało nowe inwestycje. Po rozpoczęciu wojny i wyjeździe dziesiątek tysięcy mężczyzn, którzy wrócili na Ukrainę walczyć z najeźdźcą, wiele już uruchomionych inwestycji stanęło.

Brak rąk do pracy na budowach oraz braki w dostępności surowców oraz materiałów produkowanych za naszą wschodnią granicą dają się mocno we znaki branży budowlanej. Jest ona mocno uzależniona od dostaw ze wschodu, dokąd przeniosła się produkcja wielu energochłonnych i nieekologicznych materiałów, np. cementu, stali, cegieł i innych. Ich produkcja w Polsce przestała być opłacalna m.in. ze względu na wysokie koszty potrzebnej do produkcji energii oraz koszty certyfikatów – uprawnień do emisji CO2. Import z Ukrainy został zablokowany przez działania wojenne, zniszczone fabryki i miasta, a import z Rosji i Białorusi został zablokowany przez wprowadzone embargo.

Braki w dostępności towarów spowodowały drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych. Stal i drewno zdrożały od lutego do marca 2022 r. o ponad 50% i trzeba się spodziewać, że będą dalej drożeć. Warto tu dodać, że w ostatnim roku byliśmy świadkami znacznego wzrostu cen praktycznie wszystkich rodzajów materiałów budowlanych. Według danych Polskich Składów Budowlanych ceny materiałów budowlanych w lutym 2022 r. były wyższe średnio o 27% w porównaniu do lutego 2021 r.

Czego można się spodziewać na rynku mieszkaniowym

Wielu Ukraińców zostanie w Polsce. Po zakończeniu wojny dołączą do nich walczący mężczyźni. Krótkoterminowo przygotujmy się na chaos i zamieszanie wywołane migracjami, zakorkowanymi urzędami, które będą realizować dodatkowe zadania. Natomiast długoterminowo skokowy wzrost liczby ludności będzie mieć pozytywny wpływ na gospodarkę. Więcej pracujących osób oznacza solidny strumień pieniądza dla systemu ubezpieczeń społecznych oraz budżetu na poziomie państwa i samorządów.

Gościnni Polacy i hotele nie będą w stanie zapewniać noclegu uchodźcom z Ukrainy bez końca. Zresztą goście będą chcieli po pewnym czasie znaleźć pracę, zarabiać i usamodzielnić się. Spodziewajmy się zwiększenia popytu na mieszkania do wynajęcia. Wynajem będzie bardziej opłacalny przez dłuższy czas.

Duża liczba nowych na rynku najemców nakręci koniunkturę na wynajem instytucjonalny realizowany przez inwestorów prywatnych, którzy coraz śmielej wchodzą na polski rynek mieszkaniowy. Ten impuls może przyspieszyć profesjonalizację standardów na rynku wynajmu nieruchomości mieszkaniowych, ale to temat na oddzielny artykuł.

Dwucyfrowa inflacja

Mieszkania i inne nieruchomości będą droższe. Wielu uchodźców z Ukrainy dysponuje majątkiem, który będą chcieli przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Zwiększony popyt będzie nakręcać wzrost cen. Przyczyni się do niego także inflacja, którą oficjalnie prognozuje się na 12% w 2022 r., a rosnące ceny paliw i energii od wybuchu wojny krótkoterminowo mogą sprawić, że ta wartość zostanie przekroczona.

W ślad za rosnącą inflacją przygotujmy się na dalszy wzrost stóp procentowych, zmniejszenie zdolności kredytowej wielu osób i ograniczenie dostępności kredytów. Lokaty bankowe nie będą dalej w stanie wyrównać strat wywołanych przez inflację i inwestorzy będą zmuszeni szukać opcji do zarabiania na inwestycjach na rynku kapitałowym lub rynku nieruchomości, przy czym ten ostatni będzie zdecydowanie bardziej przewidywalny niż rynek kapitałowy, który szybko i mocno reaguje na sytuację w regionie i na świecie.

Rynek budowlany czekają spore turbulencje

Braki materiałów budowlanych produkowanych za wschodnią granicą, takich jak np. cement, stal, drewno, cegły i wiele innych mogą utrzymywać się przez najbliższe miesiące. Trzeba też liczyć się z dalszym wzrostem cen tych materiałów.

Oznacza to trudności dla deweloperów i wykonawców prac budowlanych związane z kontrolą kosztów i terminami realizacji prac. Aktualnie przesyłane oferty na dostawę materiałów lub wykonanie konkretnych prac potrafią być aktualne jedynie przez kilka godzin! Jeśli nabywca nie zdecyduje się na zakup, w jego miejsce wchodzi inny podmiot, któremu bardziej zależy na finalizacji transakcji. W takich warunkach trudno negocjować ceny materiałów i usług. Wykonawcy wstrzymali podpisywanie umów, niektórzy zawieszają realizację wcześniej zawartych kontraktów, a nawet schodzą z budów.

Niektórzy inwestorzy akceptują wyższe koszty, ale wielu postanowiło wstrzymać budowy do momentu, kiedy sytuacja się uspokoi i wyklaruje. Inni realizują inwestycje w ograniczonym zakresie, dzieląc swoje projekty na kilka etapów i rozpoczynając budowę jedynie części zamierzenia.

Sugestie dla inwestorów

Niewątpliwie żyjemy w ciekawych czasach. Zamiast strachu i narzekania na to, na co nie mam wpływu, wybieram ciekawość i otwartość na to, co przychodzi. Z takim nastawieniem zdecydowanie łatwiej przygotować się na nowe i stawiać czoła niespodziewanym wydarzeniom.

W dobie rozpędzonej inflacji i wojny w regionie szczególnie ważne dla inwestora jest, aby:

1. Zachować spokój w turbulentnych czasach.

Nie dajmy się zwariować i nie ulegajmy panice. Dbajmy o własny dobrostan, spokój ducha i poczucie szczęśliwości. Dajmy sobie czas i przestrzeń dla siebie. Odetnijmy się od negatywnych komunikatów, które atakują nas z zewnątrz za pośrednictwem mediów, Internetu i nadpobudliwych ludzi.

Kiedy się denerwujemy, podnosi się nam poziom emocji i ciśnienie krwi. Wyłącza się wtedy racjonalny umysł i włącza mechanizm przetrwania – walczyć lub uciekać. Często podejmujemy wtedy złe decyzje, których skutki długo potem odczuwamy.

W spokoju i z pozytywnym nastawieniem zdecydowanie łatwiej przemyśleć temat i podjąć dobrą decyzję.

2. Chronić kapitał przed inflacją.

Wojna w Ukrainie wpłynęła na przewartościowanie priorytetów i potrzeb wielu osób. Dzisiaj priorytetem powinien być nie jak największy zarobek, lecz bezpieczeństwo kapitału.

Nie namawiam do zakupu obligacji skarbowych, bo na nich także można stracić, jeśli uwzględni się inflację. Zachęcam do takiego kalkulowania projektów inwestycyjnych, żeby przede wszystkim minimalizować ryzyko straty posiadanego majątku, a dopiero w drugiej kolejności dbać o wypracowanie jak najlepszego wyniku z inwestycji.

Jeśli myślisz o zakupie nieruchomości, nie zwlekaj z decyzją, tylko wybieraj z dostępnych dziś na rynku nieruchomości. Jeśli chcesz kupić mieszkanie, wybierz takie z rynku wtórnego, które będziesz w stanie od razu użytkować. Już dziś można przewidywać, że na rynku pierwotnym wystąpi luka podażowa i na nowe lokale trzeba będzie dłużej poczekać.

3. Dywersyfikować ryzyko.

Przy podejmowaniu decyzji koniecznie uwzględnij uwarunkowania zewnętrzne. Lepiej nie liczyć, że będzie dobrze i nie zakładać najbardziej optymistycznego scenariusza. Znacznie łatwiej jest przyjąć bardziej pesymistyczny wariant i miło się zaskoczyć, jeśli zmaterializuje się ten bardziej pozytywny.

Jeśli dysponujesz większą kwotą do zainwestowania, rozważ dywersyfikację inwestycji. Zamiast wkładać wszystkie jajka do jednego koszyka, rozdziel posiadane środki na kilka inwestycji o różnej specyfice, dzięki czemu portfel inwestycji będzie bardziej odporny na ryzyko.

Zgodnie z dewizą, że trudne czasy tworzą silnych ludzi, przygotujmy się do tego, co przed nami i wykorzystajmy szanse, jakie przynosi nam życie. Dbaj o siebie i działaj! Powodzenia!

Tagi: