Coraz więcej Polaków decyduje się na własny dom pod miastem. Gdy zapada decyzja o takiej inwestycji, rozpoczynają się poszukiwania działki idealnej. Wielu nabywców zastanawia się wówczas nad kwestiami metrażu domu. Czy dopasować rozmiar budowli do parceli? A może lepiej dobrać działkę do wymarzonej powierzchni domu? Ekspert portalu DziałkaDlaCiebie.pl wyjaśnia, która opcja jest odpowiednia oraz jak przeprowadzić ten proces.

Własny dom daje spektrum możliwości w zakresie ustalania wielkości i sposobu aranżacji wnętrz. Dużą powierzchnię jesteśmy w stanie nabyć taniej niż w przypadku mieszkania w mieście, a na etapie planowania budowy możemy modyfikować ustawność poszczególnych pomieszczeń. Chcąc wybrać odpowiednią działkę i zaplanować powierzchnię domu, w pierwszej kolejności powinniśmy zastanowić się nad swoimi możliwościami finansowymi.

Sytuacja większości inwestorów nie pozwala na to, aby jednocześnie spłacać ratę kredytu za mieszkanie lub płacić za wynajem oraz budować dom, dlatego zazwyczaj dotychczasowe lokum trzeba sprzedać. Warto zorientować się na rynku, jak kształtują się ceny podobnych metrażowo mieszkań w okolicy. Wtedy będzie wiadomo na jaką działkę i jak duży dom można sobie pozwolić.

Nowy, wymarzony dom wymaga działki o określonej powierzchni. Na jakiej działce powinien stanąć dom o małym, średnim czy dużym metrażu? Z czym wiąże się zakup zbyt małej lub zbyt dużej działki? Te wątpliwości trapią wielu ludzi stawiających swój pierwszy dom. Z pomocą przychodzą przepisy oraz doświadczenia innych inwestorów.

Co mówią przepisy?

W polskim prawie brakuje jednoznacznego określenia minimalnej powierzchni działki budowlanej, jednak ograniczenia dotyczące takiego przeznaczenia gruntu wyznaczają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz inne rozporządzenia. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.), działkę budowlaną stanowią nieruchomości gruntowe lub działki gruntu, których  wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednie wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji na ich terenach obiektów budowlanych, wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Działką budowlaną jest zatem ta, która leży na terenach budowlanych, co znajduje swoje potwierdzenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Plan ten określa przeznaczenie danego terenu oraz możliwe sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy, co stanowi duże udogodnienie dla budującego. Znajdziemy w nim m.in.: zasady kształtowania zabudowy i wskaźniki zagospodarowania danego terenu, maksymalną oraz minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy i inne wytyczne, które mogą być przydatne podczas planowania budowy domu.

Zdarza się jednak, że dla danego terenu nie został sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego. Określenie warunków zabudowy gruntu następuje wówczas w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego lub złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy udać się do urzędu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Chcąc postawić dom jak najszybciej, warto zdecydować się na działkę o zdefiniowanym stanie prawnym i właścicielskim.

Oferowane przez nas działki mają już status budowlany, uzyskany na podstawie konkretnych zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, podjętej decyzji o Warunkach Zabudowy lub w najbliższym czasie uzyskają odpowiedni status. Każda nieruchomość ma także uregulowaną sytuację własnościową.

Realizacja marzenia o domu w praktyce

Najpierw ustalmy, na jaki metraż możemy sobie pozwolić i da nam komfort mieszkania, potem dobierajmy rozmiar działki. Jak rozpocząć obliczenia pomiaru działki minimalnej dla pożądanego przez nas metrażu domu? Poza planem zagospodarowania przestrzennego, warunki eksploatacji działki formułują także inne ustawy. Dzięki zawartym w nich wytycznym doprecyzujemy minimalną powierzchnię ziemi pod dom. Kwestia przeznaczenia działki pod budowę oraz ograniczeń w jej zagospodarowaniu poruszana jest przez prawo ochrony środowiska, budowlane, ustawę o drogach publicznych czy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Istotne są przede wszystkim przepisy szczegółowe, zwłaszcza rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. Dyktuje ono warunki, jakie musi spełnić dom, który chcemy wybudować na danej działce. Pozwala to w praktyce doszacować powierzchnię działki, pozwalającą na wzniesienie budowli zgodnej z normami prawnymi. Bardzo istotna jest np. kwestia odległości od granicy działki. Budynek na  należy usytuować w odległości nie mniejszej niż 4 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną – jeśli ściana z oknami lub drzwiami zwrócona jest w stronę tej granicy. W przypadku gdy ściana, która zwrócona jest ku granicy, takich otworów nie ma, odległość taka wynosi 3 metry. W szczególnych przypadkach budynek może znajdować się w odległości 1,5 metra od granicy lub bezpośrednio przy niej, jeśli tak wynika bezpośrednio z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy. Szerokość działki nie może wówczas przekroczyć 16 metrów.

Można przyjąć, że najbezpieczniej jest poszukać terenu o szerokości przynajmniej 22 metrów. Daje to pewność, że bez większych problemów zmieścimy na wybranej działce przeciętnej wielkości dom. Za działkę wąską uznaje się teren o szerokości do 16 metrów. W przypadku jego zakupu możemy postawić budynek w odległości 1,5 metra od granicy, może się to jednak wiązać z obniżonym komfortem mieszkania i z sąsiedztwem praktycznie za oknem.

Odpowiedni rozmiar gruntu jest bardzo istotny dla naszej wygody i zapewnienia sobie poczucia prywatności, ale także w sferze codziennej eksploatacji działki. W przypadku zbyt dużej powierzchni kłopotem bywa jej zagospodarowaniem oraz utrzymaniem na niej porządku. Przy zbyt małej możemy natomiast mieć problem z dostępnym miejscem, co skutecznie wpłynie na komfort mieszkania. Wybierając odpowiednią ziemię, nie zapominajmy także o tym, że istotny jest także kształt działki. Teren kwadratowy lub prostokątny jest najłatwiejszy w aranżacji. Odpowiednie wymiary i kształt działki o odpowiednie ukształtowanym terenie to działanie zarówno bardziej komfortowe, jak i ekonomiczne. Mając działkę o optymalnej wielkości i kształcie, możemy bowiem zdecydować się na dom o mniej skomplikowanym, a więc tańszym projekcie. Łatwiej będzie nam także zaaranżować pozostałe fragmenty naszej parceli.

Odpowiedni dobór działki zapewni nam wysoką jakość mieszkania, prywatność na pożądanym poziomie, a za sprawą dodatkowych elementów działki, takich jak ogród czy taras – miejsce na relaks i obcowanie z przyrodą w zaciszu własnego domu.

Tagi: