Nie musisz kupować mieszkania na wynajem, jak wszyscy. Są różne strategie inwestowania w nieruchomości. Jak wybrać odpowiednią dla siebie?

Wyróżniam cztery główne strategie inwestowania w nieruchomości. To spekulacja, przepływ pieniężny, zysk z biznesu i zwiększanie wartości.

Najważniejsze linie podziału między różnymi strategiami dotyczą trzech kluczowych aspektów – nakładu pracy inwestora jakiego wymaga inwestycja, terminu zwrotu z inwestycji i wysokości samego zysku. Nie ma strategii idealnej, dzięki której zarabia się dużo, szybko i niewiele robiąc. Każdy inwestor musi sam przeanalizować swoje możliwości, ograniczenia i motywacje.

Nie ma dobrych i złych strategii. Sposób działania zawsze powinien być dobrany do indywidualnych preferencji i ograniczeń. Jakich? Jednym z najważniejszych czynników jest czas – a dokładnie to, ile chcemy i możemy poświęcić go inwestycji. Warto też z odrobiną sceptycyzmu ocenić własną wiedzę o rynku. Poszczególne strategie różnią się stopniem złożoności. Jeśli nie czujemy się w pełni przygotowani do podjęcia wyzwania, warto najpierw zdobyć wiedzę, chociażby korzystając z doświadczeń bardziej doświadczonych inwestorów. Posiadaną już wiedzę i tak trzeba jednak dopasować do lokalnych uwarunkowań. Nie każda strategia inwestycyjna sprawdzi się dla każdej nieruchomości. Decyzję musi poprzedzić głęboka analiza rynku oraz biznes planu projektu. Ostatnią, choć być może najbardziej istotną zmienną jest indywidualna tolerancja ryzyka. Zawsze należy dopasować sposób, w jaki inwestujemy do tego, jakie mamy możliwości finansowe, jak wiele jesteśmy gotowi zaryzykować i jakie może mieć to konsekwencje.

Spekulacja

Strategia bazująca na prostej zasadzie – kup tanio i sprzedaj drożej. Za tym pozornie łatwym wyjaśnieniem kryje się jednak wiele pułapek i wymagań. Skuteczna spekulacja wymaga doskonałej znajomości rynku (często dostępu do nieoczywistych źródeł wiedzy) oraz błyskawicznych decyzji. Na portalach ogłoszeniowych rzadko trafiają się prawdziwe perełki, a jeśli już tam są – profesjonaliści wychwytują je w mgnieniu oka. By trafić na prawdziwą gratkę, trzeba docierać do sprzedających zanim wystawią ogłoszenie. Sposobów jest wiele – ulotki wrzucane do skrzynek w interesujących lokalizacjach, sieć kontaktów czy licytacje komornicze.

Kluczem do sukcesu przy spekulacji zawsze jest jednak dostępność gotówki. Okazja jest dostępna bardzo krótko – za krótko by wziąć kredyt lub długo się zastanawiać. Stąd też – spekulacja jest jedną z najbardziej ryzykownych strategii. Może zakończyć się szybkim, kilkudziesięcioprocentowym zyskiem, lub zamrożeniem kapitału na dłuższy czas, a w skrajnych przypadkach nawet utratą części poniesionych nakładów.

Przepływ pieniężny

Dla osób z mniejszą akceptacją ryzyka albo bez wolnych środków, lepszym rozwiązaniem może być strategia przepływu pieniężnego. Chodzi w niej o czerpanie pasywnego dochodu z posiadanej nieruchomości. Podstawową zaletą takiego podejścia jest prostota i bezpieczeństwo. Wadą zaś to, że zysk rozkłada się w zdecydowanie dłuższym czasie. Na zwrot całości zainwestowanej kwoty, trzeba czekać z reguły kilkanaście lat. W zamiast inwestor otrzymuje regularnie dodatkowe środki pieniężne, które może wykorzystać na dowolny cel. Płyną one niczym strumyk lub rzeka do inwestora.

Najpopularniejszą taktyką przepływu pieniężnego jest zakup mieszkania na wynajem. Szacuje się, że w największych miastach przeciętna roczna stopa zwrotu z najmu lokali mieszkalnych wynosi około 5-6 proc., co czyni to rozwiązanie atrakcyjniejszym niż trzymanie pieniędzy na lokacie w bankach czy inwestowanie w obligacje.

Zysk z biznesu

To strategia bardzo podobna do przepływu pieniężnego. Różnica polega na tym, że inwestor kupuje, remontuje lub buduje nieruchomość z myślą o konkretnym najemcy i jego biznesie po związaniu się z nim długoterminową umową. Podstawową zaletą takiego rozwiązania jest właśnie jego długoterminowość. Nieruchomość powinna być dopasowana do indywidualnych, często nietypowych potrzeb najemcy, co daje inwestorowi bezpieczeństwo. Z drugiej strony, tak mocno sprofilowana inwestycja może być problematyczna, jeśli z jakichś powodów, biznes najemcy przestanie być dochodowy.

Zwiększanie wartości nieruchomości

Strategia zwiększania wartości nieruchomości polega na kupowaniu nieruchomości trudnych lub takich, w której inni nie dostrzegają potencjału i nadawaniu im cech, dzięki którym będą warte więcej. W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnej taki efekt, może mieć np. podzielenie jej na więcej pokoi. Cena wynajmu pojedynczego pokoju rośnie wraz z jego wielkością, ale nie jest to wzrost wprost proporcjonalny, co oznacza, że z tego samego metrażu, można czerpać większe zyski, jeśli uda się rozlokować na nim więcej pomieszczeń.

Innym sposobem jest dopasowywanie nieruchomości do potrzeb konkretnych grup odbiorców. Jeśli chcemy wynająć lokal, w którym będzie prowadzona działalność gospodarcza, warto zastanowić się nad przyszłymi potrzebami najemcy. Restaurator wybierając lokal będzie kierował się innymi czynnikami niż właściciel zakładu fryzjerskiego. Dlatego dopasowanie przestrzeni, np. poprzez dopasowanie do wymogów BHP czy Sanepidu obowiązujących przy docelowej funkcji lokalu, znacząco zwiększy szansę na szybkie znalezienie najemcy.

W Polsce coraz więcej osób stać na inwestowanie w nieruchomości. Jednak nie każdy wie jak się do tego zabrać. Decydując się na wejście na rynek, warto poświęcić  czas na dokładne zbadanie rynku i dobrać strategię w taki sposób, by odpowiadała naszym indywidualnym możliwościom i preferencjom, ale także ograniczeniom. Więcej wskazówek i informacji nt. wyboru właściwej strategii znajdziecie w książce „Zarabiajmy na nieruchomościach”.

Tagi: