Ruiny i perełki, czyli polskie zabytki

9 września , 2015 | Autor: Kuba Karliński

Do widoków znad doliny Loary jeszcze nam daleko, ale jeśli znajdą się chętni inwestorzy, Polska ma potencjał, aby słynąć ze szlaków pałaców i dworków.

W miarę bogacenia się polskiego społeczeństwa, wzrastają również wymagania co do miejsca zamieszkania. Wybór nie jest już ograniczony do siermiężnych bloków z lat 70. i domów-kostek. Popularność zyskują lokale w pięknych, odremontowanych przedwojennych kamienicach, zaadaptowanych na cele mieszkalne budynkach poprzemysłowych, a także apartamenty w kameralnych nowych domach. Interesującą ofertą na tym tle wydaje się kupno zabytkowej nieruchomości do remontu – dworku, willi czy nawet pałacu wraz z hektarami otaczających je parków.

Zabytkowych nieruchomości na sprzedaż jest niemało, a wśród nich możemy znaleźć zarówno wielohektarowe zespoły pałacowo-parkowe, jak również obszerne, blisko dwustumetrowe apartamenty w ścisłym centrum Warszawy.

Różny jest też stan sprzedawanych budynków, możemy znaleźć obiekty dobrze utrzymane, jak i całkowicie zrujnowane, co bezpośrednio wpływa na cenę takiej nieruchomości. Zaniedbany budynek w złym stanie technicznym będzie stosunkowo tani, być może nawet tańszy niż kawalerka w centrum dużego miasta – ceny takich nieruchomości zaczynają się już od 200 tysięcy PLN. Wymagają one jednak dużych nakładów na doprowadzenie do stanu używalności. Dobrze utrzymane pałacyki będą odpowiednio droższe. Takie, w których funkcjonują już restauracje, hotele, czy inne formy działalności, mogą być wyceniane nawet na kilka milionów PLN.

W wyniku wywłaszczeń i nacjonalizacji po II Wojnie Światowej, większość dużych zespołów pałacowo-folwarcznych została wchłonięta przez PGRy, dlatego obecnie, po transformacji ustrojowej, znaczną liczbą nieruchomości dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnej, jest to ok. 800 obiektów. Dawni właściciele gruntów i budynków mają prawo do wniesienia roszczeń i odzyskania zagarniętej własności, ale nieruchomości wyceniane są w oparciu o ceny rynkowe, co może niektórych z nich odstraszać. Mimo że na rynku pojawiają się też oferty sprzedaży osób prywatnych, większe zainteresowanie budzą oferty ANR, z uwagi na to, że nabywca może otrzymać 50% bonifikatę pod warunkiem, że zaoszczędzona kwota zostanie przeznaczona na renowację nieruchomości. Ponadto na renowację zabytkowych kamienic czy dworków można ubiegać się o dofinansowanie z Unii Europejskiej.

Oferta zabytkowych nieruchomości różni się też w zależności od województwa. Zdecydowanie najwięcej pałaców i dworków znajdziemy na terenie dawnego zaboru pruskiego – w województwach dolnośląskim i wielkopolskim, zaraz za nimi plasuje się mazowieckie. Z około 800 obiektów w posiadaniu ANR, 150 znajduje się na Dolnym Śląsku, 30 z nich przeznaczone jest na sprzedaż.

Czy kupno stylowego, zabytkowego pałacyku lub kamienicy jest dobrą inwestycją? Argumenty przemawiające za prawdziwością tej tezy odnoszą się głównie do wartości historycznej, przyrodniczej lub sentymentalnej. Bezsprzecznie takie obiekty mają wyjątkowy charakter i odpowiednio zarządzane, przyciągają turystów oraz wynajmujących. Jednak pod względem oceny potencjału inwestycyjnego, można napotkać pewne problemy.

Pierwszym, który często odstrasza kupujących, jest konieczność współpracy z konserwatorem zabytków i dostosowanie planu renowacji do jego wymagań. I chociaż skrupulatność w odtwarzaniu oryginalnych szczegółów budynku ma niewątpliwą wartość architektoniczną i historyczną to może ona być powodem znacznie wyższych kosztów remontu, przedłużenia się prac, a także uniemożliwienia zlokalizowania w budynku rodzaju działalności planowanej przez inwestora.

Drugą kwestią są niezbędne dodatkowe nakłady – nabycie i remont zabytkowej nieruchomości wymaga niemałych nakładów pieniężnych. Jeśli inwestorowi brak kapitału własnego, może zwrócić się o kredyt w banku. Te jednak nie zawsze chętnie finansują takie inwestycje, jeśli przedstawiony biznesplan jest zbyt ryzykowny. A koszt zakupu i remontu to dopiero początek. W związku z wielkością takich nieruchomości, koszty ich utrzymania są znaczne.

Kolejna istotna kwestia, która często staje na przeszkodzie planom inwestycyjnym, to lokatorzy, którzy są zakwaterowani w nieruchomościach. Dzieje się tak najczęściej w przypadku obiektów, które były częściami Państwowych Gospodarstw Rolnych – ich pracownicy często po dziś dzień tam mieszkają. Co prawda od niedawna ANR ma możliwość budowy lokali komunalnych i proponowania mieszkańcom przenoszenia się do nich, ale jak na razie zdążyła ukończyć dopiero jeden budynek, w budowie pozostaje jeszcze kilka. Kupno nieruchomości z lokatorami nadal pozostaje ryzykowne.

Kupujący, którzy decydują się na zainwestowanie w zakup i remont dużych nieruchomości zabytkowych, zazwyczaj mają w planie ulokowanie tam pewnej działalności, takiej jak hotel, spa, restauracja, klub golfowy. Niestety, jeśli biznesplan był nieprzemyślany, inwestycja nie zostaje ukończona z powodu wyczerpania się środków lub działalność nie przynosi oczekiwanych dochodów, właściciel chce taki obiekt sprzedać i nieruchomość wraca na rynek. Wystawiana jest już wtedy za cenę powiększoną o koszty remontu, więc jeszcze trudniej jest znaleźć na nią kolejnego nabywcę, bo kto zapłaci za nieruchomość, szczególnie dużą, oraz jej remont?

W przypadku inwestora dysponującego dużym kapitałem, dobrym pomysłem na wykorzystanie zabytkowej nieruchomości  i profesjonalnym przygotowaniem do współpracy z samorządem i konserwatorem zabytków, kupno pałacyku lub dworku do remontu może być ciekawym rozwiązaniem. Dla inwestorów z nieco mniej zasobnym portfelem, którym zależy na wysokiej stopie zwrotu z inwestycji i możliwości szybkiej sprzedaży, ale też na niepowtarzalnym, historycznym charakterze budynku, lepszym pomysłem byłby zakup lokalu w kamienicy w centrum dużego miasta. Taka opcja łączy w sobie bezpieczeństwo inwestycji oraz wyjątkowy klimat i historyczną nostalgię budynku pamiętającego dawne czasy.

Tagi:

czytaj także

REKLAMA