Odwieczny problem – czy da się tanio postawić dom? Radzimy, jak nie dać się zaskoczyć.  

„Za cenę mieszkania w mieście można kupić dom o dwukrotnie większej powierzchni pod miastem” – to stwierdzenie często słyszy się ostatnio przy różnych okazjach, najczęściej od znajomych, którzy przymierzają się do wyprowadzki na przedmieścia lub rodziny doradzającej przed zakupem nieruchomości. Czy faktycznie jest to takie proste?

Na wartość nieruchomości – tak mieszkania, jak i domu jednorodzinnego – mają wpływ różne czynniki, a podczas procesu inwestycyjnego pojawiają się różne rodzaje ryzyka. Można je jednak zminimalizować, jeśli posiada się odpowiednią wiedzę o procesie wyboru, zakupie i remoncie bądź budowie nieruchomości.

Przedmieścia przedmieściom nierówne 

Porównanie, które przeprowadzimy poniżej, będzie dotyczyło zakupu mieszkania oraz budowy domu. Aby wnioski były miarodajne, załóżmy, że w przypadku mieszkania jest to lokal w nowym budownictwie w dzielnicy sąsiadującej z centrum miasta, a w przypadku domu bierzemy pod uwagę zakup działki oraz budowę domu ok. 45 minut jazdy od centrum miasta.

Rozmowy o nieruchomościach zazwyczaj zaczynają się od oceny ich lokalizacji – jest to aspekt kluczowy również w tym porównaniu. Tak samo, jak ceny mieszkań w jednym mieście mogą różnić się nawet o 300% (np. w Warszawie 5-6 tys./mkw. na obrzeżach do 15 tys./mkw w dzielnicach centralnych, nie biorąc pod uwagę nieruchomości najbardziej luksusowych), podobnie ceny działek wokół aglomeracji różnią się w zależności od bliskości komunikacji drogowej i kolejowej, stopnia rozwoju infrastruktury, a także „mody” na daną miejscowość.

Planując zakup mieszkania zazwyczaj najpierw szukamy okazji, najtańszych ofert na rynku. Jednak przy dzisiejszym obiegu informacji, porównywarkach internetowych, a także agencjach nieruchomości, wszelkie okazje bardzo szybko znajdują nabywców lub w wyniku bardzo dużego zainteresowania, przestają być okazjami. Wybór mamy zatem ograniczony do lokali, które zdecydowaliśmy się zobaczyć jako pierwsze, pod warunkiem, że w międzyczasie nie znalazły nabywców. Jeśli nie mamy możliwości dużego zaangażowania czasowego w proces poszukiwania, do wyboru pozostaną mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, które będą wystawione po średniej cenie z rynku. Na przykład na warszawskiej Woli 60 metrów kwadratowych w nowym budownictwie kupimy już za nieco ponad 450 tysięcy PLN, podobne, choć bardziej zróżnicowane ceny znajdziemy na Ochocie, zaś na Mokotowie za zbliżone metrażowo mieszkanie zapłacimy już około 500 tysięcy PLN. Wyboru dokonujemy więc pomiędzy skończoną liczbą dostępnych mieszkań, znając ich lokalizację, standard, rozkład, wyposażenie, etc.

Znacznie większą elastyczność daje nam opcja zakupu działki i budowy domu. Obecnie wybór działek jest bardzo duży i częściej, niż w przypadku mieszkań, zdarzają się okazje. W dobrze skomunikowanym ze stolicą powiecie grodziskim ceny 1000-metrowych działek budowlanych zaczynają się od niecałych 100 tysięcy PLN, ale można znaleźć też oferty okazyjne za nawet połowę tej kwoty. Większe są również możliwości wynegocjowania rabatu od ceny ofertowej. A w kolejnym już etapie, decyzja co do projektu domu, technologii wykonania, standardu wykończenia, daje nam nieograniczone opcje zmniejszania lub zwiększania wydatków i tu właśnie można szukać oszczędności w stosunku do ceny zakupu mieszkania.

Jak budować oszczędnie 

Mówi się, że w dom można zainwestować dowolną ilość kapitału i nigdy nie będzie za dużo. Trudno się z tym nie zgodzić, ale są też sposoby na to, żeby zaoszczędzić na niektórych pozycjach kosztorysu budowy kosztem powierzchni, czasu realizacji, parametrów technicznych ścian czy okien. Raczej nie należy jednak oszczędzać na jakości materiałów budowlanych, gdyż te, mimo że tanie, przysporzą dużych kosztów użytkowania/remontu
w następnych latach.

Architekci szacują, że pełen program funkcjonalny domu dla czteroosobowej rodziny można zmieścić już na 115-120 mkw., nie potrzebne jest więc budowanie wielkich rezydencji, które na pewno będą kosztować wielokrotnie więcej niż domy kompaktowe. Ważna jest również forma budynku – tańszy w budowie będzie dom o nieskomplikowanej bryle, bez wykuszów, kolumienek, balkonów, o prostym, dwuspadowym dachu. Wszelkie dodatkowe ozdobniki takie jak lukarny, załamania, podnoszą koszty budowy. Dużo zaoszczędzić można również na rezygnacji z piwnicy, która wymaga głębokich wykopów, solidnej izolacji, dodatkowej klatki schodowej.

Aby mądrze i ekonomicznie zorganizować budowę domu, trzeba znać warunki w jakich dom będzie stał. Rodzaj podłoża, warunki gruntowo-wodne czy nawet rzeźba terenu będą miały wpływ na głębokość i grubość fundamentów, izolację piwnicy lub rezygnację z niej czy ilość ziemi wymaganej do wyrównania terenu, co będzie miało wpływ na kosztorys całego projektu budowlanego.

W dzisiejszych czasach mamy do wyboru wiele różnych technologii budowlanych. Coraz popularniejsze ostatnio domy prefabrykowane o szkielecie drewnianym to sposób na szybkie i stosunkowo tanie postawienie domu jednorodzinnego. Ceny metra kwadratowego domu w stanie deweloperskim wahają się w okolicach 1800 zł, natomiast za mkw domu w stanie deweloperskim, budowanym z bloczków gazobetonowych musimy zapłacić co najmniej 2000 zł. Budynek zaprojektowany z takich bloczków możemy również wykonać z tańszych pustaków ceramicznych, gdyż większość projektów budowlanych dopuszcza możliwości zamiany materiałów.

Szacując koszt materiałów potrzebnych do budowy domu, nie można zapominać, że nie jest to koniec wydatków. Sposób i jakość wykonania budynku mają bezpośredni wpływ na późniejsze koszty użytkowania. Dlatego może okazać się, że pieniądze wydane na droższy w budowie dom energooszczędny już po kilku latach zwrócą się w niższych rachunkach za ciepłą wodę i prąd. A tanio wybudowany i nieocieplony dom ze zwykłych cegieł będzie konsumował ogromne ilości prądu lub gazu w sezonie grzewczym. Podobnie należy rozważyć sposób ogrzewania domów. Pompa ciepła, która jest jedną z najtańszych w eksploatacji metod, ma bardzo wysokie koszty początkowe – zakup pompy, jej instalacja i rozruch to koszt minimum 30 tysięcy zł, a w dodatku nie wszędzie da się ją zastosować. Zaś ogrzewanie najtańszymi piecami na węgiel, drewno lub ekogroszek może wyśrubować rachunki za sezon grzewczy do 6 tysięcy zł.

Czy więc jest możliwość wybudowania dużego domu taniej niż kupienie średniej wielkości mieszkania? Oczywiście. 60-metrowe mieszkanie w dzielnicach przylegających do warszawskiego Śródmieścia to koszt od 350 do 500 tysięcy. Za tą kwotę da się znaleźć działkę i wybudować ok 140-metrowy dom, przy założeniu, że większość wymagań „taniego planowania” będzie spełniona. A w bonusie otrzymujemy poszukiwane przez mieszkańców miast uciekających na obrzeża: ogródek, ciszę, brak sąsiadów za ścianą, wygodę oraz prywatność.