Jeśli firma dobrze prosperuje i regularnie zarabia, jej właściciel staje w pewnym momencie przed dylematem, czy wynajmować biuro dla swojej firmy, czy kupić je na własność. Taka sytuacja może dotyczyć zarówno mikro firmy, w której jedynym pracującym jest jej właściciel, jak i większej organizacji, która zatrudnia kilkadziesiąt lub więcej osób.

Kiedy mikro firmę wyprowadzić z domu

Dla mikro przedsiębiorcy przełomowy moment do wyprowadzki z domu następuje, kiedy nie ma warunków, żeby pracować z domu. Może on wystąpić wraz z uruchomieniem firmy. Wynajem biura jest bardzo popularny na start, ponieważ nie wymaga dużych nakładów finansowych i w razie niepowodzenia lub zmiany koncepcji można szybko rozwiązać umowę – zwykle w ciągu 1 miesiąca.

Korzyścią z pracy poza domem jest oddzielenie strefy prywatnej od zawodowej, większa efektywność w pracy, jak i spokój w sferze prywatnej. Kiedy jesteśmy w biurze, pracujemy, a kiedy w domu – odpoczywamy i spędzamy czas z najbliższymi. Unikamy sytuacji, kiedy jesteśmy w pracy przez 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu i non stop myślimy o tym, co jeszcze mamy do zrobienia.

Czynnikami zniechęcającymi do wyprowadzenia firmy do zewnętrznego biura są koszty wynajmu lub zakupu biura, jego utrzymania, a także dodatkowy czas potrzebny na przemieszczanie się pomiędzy domem a biurem. Dlatego bliską lokalizację biura (wynajmowanego lub kupowanego) od domu i szybki czas dojazdu lub dojścia trudno przecenić.

Dalej wynajmować biuro, czy kupić własne?

Jeśli firma funkcjonuje w wynajmowanym biurze i regularnie zarabia, a właściciele mają odłożone pieniądze, stają przed pytaniem – czy warto dalej płacić komuś za wynajem biura, czy kupić biuro na własność i wykorzystać pieniądze dotychczas przeznaczane na czynsz na spłatę kredytu lub – w przypadku zakupu ze środków własnych – na rozwój biznesu lub budowanie majątku?

Przedsiębiorcy pracują i prowadzą firmę nie tylko po to, żeby zmieniać świat, zrobić coś dobrego dla innych, ale także po to, żeby zarabiać pieniądze i budować swoją niezależność i wolność finansową. Własne nieruchomości to świetny wehikuł do osiągnięcia tych celów.

Korzyści z wynajmowania biura

Wynajmowane biuro nie angażuje na stałe znacznego kapitału firmy, który można przeznaczyć na rozwój – zwiększenie kapitału obrotowego lub inwestycje, które pozwolą firmie zarabiać więcej. Większość firm jest w stanie pochłonąć każdą zainwestowaną kwotę. Zawsze znajdzie się pomysł na zagospodarowanie posiadanego kapitału. Potrzeba mądrości, żeby w odpowiednim momencie przekierować strumień dochodów w stronę dywersyfikacji ryzyka i budowania systemu bezpieczeństwa finansowego. Wszystkie jajka w jednym koszyku na wyboistej drodze mogą się potłuc i warto się przed tym zabezpieczyć.

Wynajem biura daje także elastyczność i łatwość jego zmiany na inne, większe, dopasowane do szybko zmieniających się potrzeb firmy. Warto przewidzieć scenariusz, kiedy firma w krótkim okresie znacznie zwiększy zatrudnienie i będzie potrzebować dużej dodatkowej powierzchni. Wynajęcie dodatkowej powierzchni w wynajmowanym biurze lub zmiana biura – rozwiązanie jednej i podpisanie drugiej umowy najmu znacznie łatwiej przeprowadzić niż sprzedać jedno i kupić drugie biuro. Ale co ze scenariuszem, kiedy wynajmiemy innej firmie nasze dotychczasowe biuro i przeniesiemy się do innego wynajętego?

Minusy wynajmu biura

Największym minusem wynajmowania biura są zwykle wysokie koszty – czynsz i opłaty eksploatacyjne, które płaci się do cudzej kieszeni. Na wynajem biura w Warszawie trzeba wydać ok. 100 PLN/m² miesięcznie. Wysokość kosztów będzie różna w zależności od lokalizacji i standardu budynku. Drożej kosztują biura serwisowane, znajdujące się z zarządzanych przestrzeniach, w większej przestrzeni biurowej przeznaczonej do współdzielenia przez wiele firm (co-working), w bardziej pożądanej lokalizacji i o mniejszej powierzchni.

Wielu przedsiębiorców przeciera oczy ze zdumienia, kiedy po dłuższym czasie zsumują, ile pieniędzy zapłacili za wynajem swojego biura wynajmującemu. Zdają sobie sprawę, że za te same pieniądze mogliby spłacać np. raty kredytu za swój lokal i po 10 lub 15 latach byliby w swoim biurze.

Czy to już czas, by kupić biuro dla swojej firmy?

Aby odpowiedzieć sobie na pytanie, czy warto zamienić wynajmowane biuro na własne, warto przeanalizować sytuację firmy. Poniższe pytania dostarczą materiału do analizy i dyskusji ze wspólnikami i najbliższymi oraz pomogą wybrać najlepszy scenariusz dla siebie:

• Czy mamy lub możemy zorganizować wolne środki finansowe na zakup lub wkład własny do kredytu?
• Jeśli rozważamy skorzystanie z kredytu, czy mamy zdolność kredytową wystarczającą na zakup poszukiwanego biura?
• Czy mamy pomysły na efektywniejsze wykorzystanie pieniędzy przeznaczonych na zakup biura, np. przez zainwestowanie ich w nowy produkt lub doinwestowanie działalności operacyjnej firmy? Które działania przyniosą więcej korzyści i pieniędzy firmie?

Przykład

Jeśli zainwestujemy 1.000.000 PLN w biuro, to zaoszczędzimy na wynajmie 15.000 PLN miesięcznego czynszu. Będzie to oznaczało 180.000 PLN oszczędności rocznie, czyli uproszczony zwrot z takiej inwestycji wyniesie 18%.

Jeśli chcielibyśmy skorzystać z kredytu bankowego na sfinansowanie części ceny zakupu, wtedy oszczędności należałoby pomniejszyć o koszty finansowania bankowego.

Jeśli ten sam 1.000.000 PLN zainwestowalibyśmy w rozwój firmy, np. we wprowadzenie nowego produktu na rynek, promocję lub zatrudnienie dodatkowych sprzedawców i przyniosłoby to firmie 2.000.000 PLN dodatkowego zysku przez 5 lat, to zwrot z takiej inwestycji w uproszczeniu wyniósłby 40% rocznie. W tej sytuacji większy sens ma doinwestowanie firmy.

Jeśli jednak ten zwrot byłby rozłożony na 10 lat i przy uwzględnieniu inflacji zakup biura mógłby mieć już sens. Własne biuro może stanowić świetne zabezpieczenie bankowego kredytu inwestycyjnego, jeśli przedsiębiorca chciałby przyspieszyć budowanie skali biznesu.

• Czy nasze aktualne potrzeby lokalowe są zaspokojone?
• Nasze potrzeby lokalowe mogą się zmienić w najbliższej przyszłości, np. szybko rosnący lub malejący zespół, potrzebne dodatkowe wyspecjalizowane powierzchnie. Co wtedy zrobimy?
• Czy czynsz, który aktualnie płacimy za biuro jest rynkowy, wyższy, czy niższy niż za podobne biuro w porównywalnej okolicy?

Jakie warunki musi spełniać biuro, żeby był sens je kupić?

Każda firma ma swoją specyfikę. Niezależnie od tego każdy lokal rozważany do zakupu powinien spełnić określone kryteria. Im bardziej precyzyjnie będziemy mieć je określone, tym łatwiej będzie wybrać tę najkorzystniejszą ofertę. Proponuję zacząć od następujących kryteriów, można je doprecyzować i rozbudować listę o dodatkowe:

• Lokalizacja korzystna dla właścicieli i kluczowych pracowników:
  • Krótki czas dojazdu samochodem, rowerem, komunikacją publiczną
  • Dostęp do komunikacji publicznej,
  • Atrakcyjne sąsiedztwo,
  • Usługi, m.in. restauracje, sklepy w pobliżu,
• Standard budynku z uwzględnieniem planu i kosztu planowanych remontów,
• Standard lokalu i nakłady niezbędne na dostosowanie go do swoich potrzeb dziś i w przyszłości,
• Rynkowe koszty eksploatacji, np. energii elektrycznej, wody, ochrony, łączności ze światem,
• Brak atrakcyjnych alternatyw dla zagospodarowania pieniędzy przeznaczonych na zakup,
• Atrakcyjna cena adekwatna do wartości rynkowej.

Czy jeśli chcielibyśmy sprzedać to biuro, to odzyskamy zainwestowane pieniądze? Może coś jeszcze dodatkowo zarobimy?

Czy będziemy musieli zaakceptować stratę?

Jak może na tym skorzystać inwestor na rynku nieruchomości?

Wiele firm nie decyduje się na zakup biura na własność. Nie opłaca im się to lub ze względów strategicznych nie decydują się na taki krok. Łatwiej im wynajmować biuro. Popyt na najem biur był, jest i będzie. Inwestorzy mają szerokie pole do działania przy budowie budynków z biurami pod wynajem oraz przy adoptowaniu istniejących budynków pod biura.

Dla firm, które szukają lub będą szukać biura do kupienia dla siebie, inwestorzy mogą przygotować dedykowaną ofertę. Ułatwią w ten sposób klientom przebrnięcie przez wyzwania, z którymi na co dzień nie mają do czynienia, np. adaptację, remont lub wykończenie. Za tę wykonaną pracę można otrzymać wynagrodzenie w postaci odpowiednio wyższej ceny sprzedaży, którą nabywcy będzie opłacało się zapłacić.

Przykładem takiej inwestycji są 2 budynki przy ul. Stefana Batorego 16 i 18 w Warszawie, które w ramach projektu Pole-Mokotowskie.pl realizujemy w Magmillon. Oba budynki, wybudowane w 1978 r., są kompleksowo remontowane, a znajdujące się w nich ponad 100 lokali biurowych i usługowych – sprzedane indywidualnym właścicielom. Nieruchomość cechuje fantastyczna lokalizacja – na terenie parku Pole Mokotowskie, a także w odległości 250 m od stacji metra i przystanków tramwajowych i autobusowych.

Większość lokali ma powierzchnię 17 m2, dzięki czemu wypełniają dużą niszę lokali biurowych dla małych firm. W najbliższej okolicy nie ma dla nich oferty. Wynajmują albo znacznie większe i droższe mieszkania, albo ich pracownicy dojeżdżają w inne rejony Warszawy. Wprowadzona w wielu korporacjach i dużych firmach wiosną 2020 r. praca zdalna spowodowała, że małymi biurami do zakupu lub wynajmu w tej okolicy interesuje się także wielu bardzo dobrze zarabiających pracowników dużych firm, którzy mają dość pracy z domu i chcą mieć swoje biuro blisko miejsca zamieszkania. Zadziałał tutaj ten sam mechanizm, co opisany powyżej u przedsiębiorców.
Wygląda na to, że praca zdalna zostanie z nami na dłużej. Czy jesteśmy świadkami wytworzenia nowego trendu na rynku biur?

Tagi: