Ceny mieszkań i domów zamiast spaść – wzrosły. Jeśli planujesz zakup domu pod miastem, nie zwlekaj z decyzją. Są solidne podstawy, by sądzić, że ceny będą dalej rosnąć.

Mieszkania w miastach drożeją

Kiedy wybuchła pandemia koronawirusa COVID-19 wprowadzono ograniczenia w przemieszczaniu się oraz prowadzeniu działalności gospodarczej w wielu branżach. Wiele osób spodziewało się kryzysu i spadku cen na rynku nieruchomości. Te oczekiwania wydawały się mieć uzasadnione podstawy.

Rynek nieruchomości zachowuje się cyklicznie, a od poprzedniego szczytu w 2009 r. upłynęło ponad 10 lat. W ostatnich latach obserwowaliśmy pasmo wzrostów cen, czasem nawet dwucyfrowych w skali roku. Jednak wzrost cen nie wyhamował i ceny nie spadły. Mieszkania w miastach dalej drożeją na potęgę.

Wysoki i niezaspokojony popyt

Deweloperzy wyprzedają na pniu inwestycje na etapie „dziury w ziemi”, czyli przed wybudowaniem. Popyt na mieszkania jest bardzo duży i to się raczej nie zmieni w najbliższym czasie. Stopy procentowe na poziomie 0,1% rocznie i coraz większa inflacja, która według prognoz NBP ma wynieść w Polsce w 2021 r. 3,1%, sprawiają, że trzymając pieniądze na lokacie w banku, realnie się na tym traci. Rynek kapitałowy oraz Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. także nie dają dużych szans na skuteczne pomnażanie majątku.

Dlatego nieruchomości są i będą chętnie wybierane przez posiadających pieniądze jako wehikuł na zabezpieczenie ich wartości i pomnożenie. Nieruchomości to jedyna kategoria aktywów (może oprócz diamentów), która pozwala bezpiecznie zainwestować kapitał z wysokim prawdopodobieństwem ochrony jego wartości, zarówno przed inflacją, jak i innymi niekorzystnymi zjawiskami.

Na polskim rynku nieruchomości coraz śmielej poczynają sobie także inwestorzy instytucjonalni – fundusze inwestycyjne i firmy. Kupują oni całe budynki i osiedla, by potem je wynajmować. Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w Polsce spadły w 2020 i 2021 r. wyraźnie, ale w dalszym ciągu są nawet dwukrotnie wyższe niż w krajach Europy Zachodniej. Dla europejskich instytucji finansowych i inwestycyjnych polski rynek jest bardzo atrakcyjny, czego dowodem są kolejne i coraz większe inwestycje.

Coraz mniej gruntów pod zabudowę w miastach

Ogromny popyt na mieszkania utrzymuje się od kilku lat. Przełożył się on na zwiększoną aktywność deweloperów, którzy budują i sprzedają te mieszkania. Mają oni coraz większy problem, żeby znaleźć działki w miastach, na których można takie inwestycje realizować. Zarówno w Warszawie, jak i innych dużych miastach brakuje dobrze skomunikowanych i objętych planami miejscowymi gruntów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną.

Wskutek coraz ostrzejszej konkurencji między deweloperami dostępne działki są coraz droższe. Wzrost cen gruntów przekłada się na wyższe ceny mieszkań, które są oferowane w kolejnych inwestycjach.

Rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty robocizny

Na coraz wyższe ceny mieszkań, a także domów wpływają także coraz droższe materiały budowlane i coraz wyższe koszty robocizny. Marże deweloperów nie są już tak wysokie jak kiedyś i nie są oni w stanie pokryć wzrostu kosztów przez obniżenie swoich marż. Wzrost kosztów przekłada się więc na wzrost cen budowanych nieruchomości.

Zawirowania gospodarcze i ograniczenia w swobodnym przepływie ludzi i materiałów spowodowane przez pandemię koronawirusa dodatkowo skomplikowały sytuację na rynku materiałów budowlanych. Ograniczona dostępność surowców i materiałów w drugiej połowie 2020 r. i pierwszych miesiącach 2021 r. przełożyła się na wzrosty cen materiałów budowlanych w niektórych przypadkach z dostawy na dostawę. Przykładowo stal, styropian, czy rury PCV zdrożały kilkadziesiąt procent na przestrzeni kilku miesięcy.

Wysokie ceny mieszkań napędzają koniunkturę na domy

Obserwując długoterminowe trendy rynkowe, wyraźnie widać relację między cenami mieszkań w mieście a domami w jego okolicy. Im droższe mieszkania np. w Warszawie, tym chętniej ludzie wyprowadzają się pod miasto do domów. Zamiast zmieniać swoje mieszkanie na większe, wybierają dom, ponieważ za tę samą kwotę mogą kupić dwukrotnie większy od mieszkania dom z działką i jeszcze zostanie im sporo pieniędzy na jego wykończenie, urlop lub inny cel.

W pierwszym kwartale 2021 r. średnia cena 1 m2 mieszkania w Warszawie przekroczyła 12.000 zł. Mówimy tutaj o średniej cenie, ponieważ w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach stolicy takich jak Śródmieście, Mokotów, Ochota lub Żoliborz położonych przy metrze, ceny są jeszcze wyższe. Mieszkanie o powierzchni 60 m2 kosztowało więc średnio 720.000 zł. Za trochę niższą cenę można kupić dwukrotnie większy dom, z niewielkim ogrodem położony pod Warszawą i świetnie z nią skomunikowany. Przykładową ofertę takiego domu z podwójnym garażem o powierzchni 134 m2 można znaleźć w osiedlu Leśna Wola w Lesznowoli.

Czy dla mieszczucha dom ma sens?

Dom z ogrodem pod miastem nie jest dla każdego. Wiele osób po pierwszym zachwycie mieszkaniem poza miastem doznaje rozczarowania i frustracji spowodowanych zmianą trybu życia z miejskiego na podmiejski. Porzucają marzenia o domu i wracają do miasta.

Jednak zdecydowanie więcej osób przekonuje się do takiej zmiany i zamienia swoje M(-ieszkanie) na dom pod miastem. Więcej przestrzeni do życia, świeże powietrze i własny ogródek to podstawowe argumenty za tym, żeby zamiast większego (ale wciąż małego) mieszkania kupić dom pod miastem. Do niedawna wydawało się, że miasto oferuje większy komfort w bliższym zasięgu i życie miejskiej jest wygodniejsze.

Pandemia koronawirusa i wprowadzone w związku z nią ograniczenia wpłynęły na nasze życie i zmieniły sposób naszego funkcjonowania. Przeszliśmy na zdalny tryb pracy i nauki. Spędzamy teraz znacznie więcej czasu, a niektórzy cały czas, w domu i dojazdy do pracy przestały być problemem. Wygląda na to, że także po zakończeniu pandemii praca zdalna w znacznym stopniu z nami zostanie, ponieważ wszystkim się opłaca. Firmy oszczędzają przez zmniejszenie powierzchni biur i kosztów ich eksploatacji, a pracownicy mogą efektywnie pracować z domu i nie tracić czasu na dojazdy do biura.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że od kilku lat mamy znacznie lepszą infrastrukturę drogową i w wielu miejscach także kolejową. Dojazdy z miejscowości podmiejskich do Warszawy (i innych dużych miast) dzisiaj zabierają znacznie mniej czasu niż jeszcze kilka lat temu. Przykładowo z Lesznowoli, Grodziska Mazowieckiego, czy Żabiej Woli można dojechać do centrum Warszawy szybciej niż z jej dzielnic – Ursynowa, Wilanowa lub Białołęki.

Więcej przestrzeni do życia, własny zielony ogród i świeże powietrze, którym możemy cieszyć się w każdej chwili w domu pod miastem są trudne do przeliczenia na pieniądze. Jeśli mamy ograniczony budżet, warto już teraz zainteresować się zakupem domu, bo tańszy raczej nie będzie.

Tagi: