Twardy reset na rynku nieruchomości

4 stycznia , 2021 | Autor: Kuba Karliński

Rynek nieruchomości w dobie kryzysu wywołanego pandemią wyeliminował dotychczasowe tzw. „pewniaki inwestycyjne”. Np. lokata bankowa nie gwarantuje ochrony kapitału przed inflacją, mieszkanie pod wynajem nie zawsze się wynajmie, a ceny nieruchomości nie zawsze tylko rosną.

W 2020 roku byliśmy świadkami ostrego hamowania gospodarki światowej spowodowanego pandemią koronawirusa COVID-19. Drastyczne ograniczenia przemieszczania się, prowadzenia działalności gospodarczej i nakazy dotyczące zachowania dystansu społecznego wprowadzone przez rządy większości krajów świata spowodowały panikę oraz zamrożenie aktywności przez ogromną część populacji świata. Te zjawiska obserwowaliśmy także w Polsce.

Ogłaszane i zawieszane kilkukrotnie lockdown i kwarantanna wprowadzane bez długofalowego planu teoretycznie służyły opanowaniu rozprzestrzeniania się wirusa w populacji, jednak w praktyce co najwyżej opóźniły niektóre zachorowania. Trudno to jednoznacznie ocenić, ponieważ zarówno jakość wykonywanych testów, jak i ich liczba w różnych okresach budzą wątpliwości. Pewne jest natomiast, że te działania przełożyły się bardzo negatywnie na gospodarkę. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) prognozuje, że PKB Polski spadło o 3,5% w 2020 r., zaś w 2021 r. PKB wzrośnie o 2,9%. Szacunkowe dane Banku Światowego mówią o spadku produktu krajowego brutto w Polsce w 2020 r. o 3,9%. Analitycy Banku Światowego prognozują wprawdzie, że w 2021 r. gospodarka ma urosnąć o 3,5% i odrobić straty z 2020 r., ale poczekajmy z ocenami na realne dane.

Negatywne zjawiska w społeczeństwie i gospodarce nie mogły pozostawić obojętnie rynku nieruchomości. Jest on przecież ważnym segmentem gospodarki i jednym z jej barometrów działających z opóźnieniem. O prognozach dotyczących wpływu koronawirusa na rynek nieruchomości pisałem w marcu 2020 r., link do artykułu „Jak koronawrius wpłynie na rynek nieruchomości” znajdziesz tutaj.

Czego możemy się spodziewać na rynku nieruchomości w 2021 r. i kolejnych latach?

 

Powierzchnie handlowe i usługowe

Z powodu pandemii bardzo mocno ucierpiał segment nieruchomości komercyjnych, szczególnie handlowych i usługowych. Strach i panika wywołane przez działania rządu i podsycane przez media spowodowały, że drastyczny spadek obrotów sklepów tradycyjnych oraz punktów usługowych. Zamknięte restauracje i centra handlowe trwale utraciły wielu najemców, których nie było stać na utrzymywanie pustych powierzchni.

Rośnie popularność handlu internetowego i zapewne ten trend będzie się umacniał. Korzysta na tym segment nieruchomości magazynowych, który notuje rekordowe wyniki.

Tradycyjny handel nie zniknie, ale wiele tych mniej udanych i starszych centrów handlowych będzie mieć trudną drogę przed sobą. Duża część restauracji zamknęła się na dobre. Niektóre powrócą na rynek i zapewne otworzą się nowe. Trudno jednak ocenić, kiedy sytuacja z pandemią zostanie opanowana (przynajmniej oficjalnie), bo pewnie dopiero wtedy to nastąpi.

 

Biura w dobie pracy zdalnej

Podobnie trudne czasy nastały dla właścicieli dużych powierzchni biurowych. Wiele firm wynajmujących duże powierzchnie biurowe przestawiło się w znacznym stopniu lub całkowicie na pracę zdalną i zmniejszyło swoje biura nawet o 80%. Nawet po wyeliminowaniu zagrożenia koronawirusem nie wrócą do pracy w biurowcach z takim samym zapotrzebowaniem na powierzchnię. Operatorzy przestrzeni wspólnych do pracy biurowej (co-workingów) także obserwują znacznie mniejsze zainteresowanie swoimi usługami i ten trend ma ogromne szanse utrzymać się przez dłuższy czas.

Ciekawym zjawiskiem jest duże zainteresowanie małymi lokalami biurowymi zlokalizowanymi w mniejszych budynkach w dużych miastach. Oprócz mikro i małych firm, które tradycyjnie poszukiwały takich powierzchni, klientami na małe lokale biurowe stali się także pracownicy korporacji i dużych firm, których pracodawcy wysłali na początku 2020 r. na pracę zdalną i którzy nie chcą lub nie są w stanie dłużej pracować w domach. Trudno im utrzymać koncentrację i wysoką jakość pracy w mieszkaniach, gdzie nie mieli oddzielnego pokoju do pracy, szczególnie w sytuacji, gdy w domu pracuje także ich partner lub partnerka oraz zdalnie uczą się dzieci. W przypadku biur jesteśmy świadkami trwałej zmiany trendów – praca zdalna i w mniejszych skupiskach zostaną z nami na dłużej.

 

Hotele i apartamenty pod wynajem

W wyniku wprowadzonych ograniczeń w podróżowaniu prawie całkowicie zamarła turystyka zarówno biznesowa, jak i urlopowa. Zarówno wiosną, jak i jesienią 2020 r. hotele oraz apartamenty pod wynajem zostały urzędowo zamknięte. Nawet bez tego drastycznego kroku świeciły pustkami. Według prognoz analityków turystyka powróci do poziomu sprzed pandemii dopiero w 2024 r. Do tego czasu wiele hoteli, szczególnie tych słabszych i niezrzeszonych w sieciach, zbankrutuje.

Podobna sytuacja dotyczy aparthoteli i apartamentów przeznaczonych pod wynajem, które znajdują się przede wszystkim w miejscowościach turystycznych. Stoją puste. Generują w tym czasie koszty stałe, które nie zależą od użytkowania. Nabywcy, którzy kupili je ze środków własnych i z myślą o własnym wypoczynku, korzystają ze znacznie mniejszego tłoku na plażach lub szlakach górskich. Jednak dla osób, które liczyły na dodatkowe źródło dochodu z wynajmu, przyszły trudne czasy.

 

Mieszkania pod wynajem

Przez segment mieszkań pod wynajem w 2020 r. przeszło tsunami. Dla wielu Polaków mieszkanie pod wynajem było przez lata najbardziej popularną inwestycją w nieruchomości. Było relatywnie łatwo je wynająć i generowało godziwe zyski. Ceny mieszkań także zwyczajowo drożały w dłuższym okresie. Wraz z pandemią koronawirusa, lockdownem i ograniczeniami w przemieszczaniu się ta sytuacja uległa jednak drastycznej zmianie.

Najszybciej pandemię odczuli właściciele lokali wynajmowanych krótkoterminowo, ponieważ turyści prawie z dnia na dzień przestali przyjeżdżać, a lockdown na wiele tygodni zablokował możliwość wynajmu. W samej Warszawie kilka tysięcy mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo trafiło na rynek wynajmu długoterminowego lub na sprzedaż. W innych dużych miastach było podobnie.

Wymuszona praca zdalna i studia online spowodowały, że wiele osób pracujących lub studiujących, które wynajmowały mieszkania długoterminowo, zrezygnowało z wynajmu i wróciło w rodzinne strony. Rynek wynajmującego, gdzie mieszkania wynajmowały się na pniu za coraz wyższe stawki w ciągu kilku tygodni zmienił się w rynek najemcy. W niektórych lokalizacjach ceny wynajmu spadły o kilkadziesiąt procent.

 

Mieszkania i domy do mieszkania

Ceny mieszkań przestały rosnąć i wyhamowały. Na rynku wtórnym pojawiło się wiele mieszkań, które były wcześniej wynajmowane. Na rynku pierwotnym dynamika przyrostów także spowalnia. Deweloperzy w dalszym ciągu budują, ale ze względu na ograniczoną podaż gruntów w większych miastach i długotrwałe formalności oddają coraz mniej mieszkań.

Mieszkanie to wciąż najpopularniejsza kategoria nieruchomości kupowanych przez Polaków jako inwestycja. Przy zerowych stopach oprocentowania lokat oraz kilkuprocentowej inflacji trzymanie pieniędzy w banku nie ma sensu, ponieważ realnie tracą na wartości.

Pandemia wpłynęła na zwiększenie zainteresowania klientów dużymi i bardzo dużymi mieszkaniami, które wcześniej bardzo trudno było sprzedać. Praca online i zdalna szkoła sprawiły, że dodatkowy 1 lub 2 pokoje w mieszkaniu zaczęły być bardziej doceniane.

Podobnie większym zainteresowaniem cieszą się także domy z ogrodami, zarówno wolnostojące, jak i w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Peryferyjna lokalizacja na obrzeżach miast przestała być przeszkodą w dobie pracy i nauki zdalnej, a większa przestrzeń domu i własny zielony ogródek pozwalają znacznie szybciej się regenerować i odpoczywać. Jaki sens ma kisić się w małym mieszkaniu w centrum miasta, kiedy za tę samą cenę można kupić dwukrotnie większy dom z ogrodem na jego obrzeżach?

 

Kredyty trudniej dostępne

W czasie pandemii niektóre banki czasowo zawiesiły kredytowanie zakupu nieruchomości, jednak w dobie zerowych odsetek od lokat muszą jakoś zarabiać dla swoich akcjonariuszy. Rynek nieruchomości i kredyty hipoteczne oraz deweloperskie stanowią dla nich atrakcyjne źródło dochodów.

Banki zweryfikowały swoją politykę kredytową w odpowiedzi na dynamiczną sytuację rynkową oraz niepewność gospodarczą. Warto przygotować się na wydłużony proces kredytowy i zaostrzone kryteria uzyskania kredytu. Osoby pracujące w branżach zagrożonych z powodu pandemii mogą nie uzyskać kredytu. Trzeba liczyć się także z wyższymi kosztami uzyskania kredytu i koniecznością zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń.

 

Ciekawe czasy i nowe możliwości 

Wiele wskazuje na to, że gospodarka odbije w 2021 r. i będzie dynamicznie rosnąć. Jeśli dodamy do tego bliskie zera stopy procentowe oraz rosnącą inflację, powinny one pociągnąć za sobą wzrosty na rynku nieruchomości. Nie wszystkie nieruchomości będą jednak zyskiwać równomiernie.

Rynek nieruchomości w dobie kryzysu wywołanego pandemią wyeliminował dotychczasowe tzw. „pewniaki inwestycyjne”. Np. lokata bankowa nie gwarantuje ochrony kapitału przed inflacją, mieszkanie pod wynajem nie zawsze się wynajmie, a ceny nieruchomości nie zawsze tylko rosną. Dlatego planując inwestycję, trzeba zwrócić szczególną uwagę na obszary ryzyka z nią związane – rozważyć wszystkie potencjalne trudności i je wyeliminować lub zabezpieczyć.

Kiedy fale przełomowych zmian zmywają z rynku elementy starego porządku, odsłaniają nowe możliwości. Pojawia się przestrzeń na nowe przedsięwzięcia i nowe inwestycje. Teraz jest świetny moment, żeby inwestować w nieruchomości!

Największe fortuny rodzą się często w czasach spowolnienia i kryzysu. Warto wykorzystać tę szansę.  Powodzenia!

Jeśli nurtują Cię jakieś konkretne pytania lub wątpliwości związane z inwestowaniem lub nieruchomościami, daj znać w komentarzu lub napisz do mnie.

Tagi:

czytaj także

REKLAMA