Blog
Jak zarabiać na nieruchomościach w czasie galopującej inflacji
Nieruchomości to najlepsza kategoria aktywów, w które warto inwestować także w czasie rozpędzonej inflacji. Jednak to nie mieszkanie pod wynajem będzie najlepszym wyborem.
Inflacja – dawno nie notowana w Polsce, przybiera na sile
Rosnące ceny w ostatnich 3 latach na początku nie budziły niepokoju, ale skala przyspieszenia tempa podwyżek od początku 2021 roku dla wielu osób stanowi zaskoczenie. Główny Urząd Statystyczny prognozuje, że w 2021 r. inflacja wyniesie 4,9%. Tempo wzrostu cen wciąż przyspiesza, według szacunków GUS inflacja rok do roku w listopadzie 2021 r. wyniosła 7,7%. To nie żarty.

Inflacja w Polsce
Źródło: NBP
Ostatnio tak wysoka inflacja była w 2001 r., kiedy wyniosła 5,5%. Polityka gospodarcza rządu, transfery społeczne i rozdawnictwo w ostatnich latach wpłynęły na drukowanie pustych pieniędzy bez pokrycia w produktach i usługach. Więcej pieniędzy na rynku przełożyło się na wzrost cen.
Dodatkowo do wzrostu inflacji przyczyniły się długotrwały brak reakcji Rady Polityki Pieniężnej na rosnącą inflację, a także obniżenie stóp procentowych do poziomu niemal zerowego (0,1%) w maju 2020 r.
Jak wysokiej inflacji należy się spodziewać? Jak długo ta spirala będzie się rozkręcać?
Wiele wskazuje na to, że ceny będą dalej rosnąć. Podrożało paliwo, drożeje energia elektryczna, a to jeszcze bardziej nakręci wzrosty cen produktów i usług.
Gdzie lokować pieniądze przy wysokiej inflacji?
Wysokość stóp procentowych, które są utrzymywane poniżej poziomu inflacji, nie daje nadziei na szybkie odwrócenie tego trendu. Tak długo, jak odsetki na lokatach bankowych nie będą zabezpieczać przed inflacją, inwestorom nie będzie opłacało się trzymać pieniądze w banku. Warto szukać alternatywy i lokować kapitał w aktywach, które zabezpieczą kapitał przed zgubnym wpływem inflacji.
Ziemia, grunty
Ziemia jest bardzo dobrą lokatą kapitału. W długim okresie broni się przed inflacją. Przemyślany zakup gruntu po dokładnym sprawdzeniu jego parametrów: lokalizacji, przeznaczenia, ryzyka i potencjału wzrostu wartości, z wysokim prawdopodobieństwem zabezpieczy nabywcę przed spadkiem wartości pieniądza.
Obrót ziemią rolną został w Polsce mocno ograniczony w 2012 r., natomiast aktualnie można bez większych ograniczeń kupować i sprzedawać grunt o powierzchni do 1 ha. Swobodnie można obracać ziemią budowlaną. Opierając się na cenach transakcyjnych nieruchomości w Polsce ilustrowanych przez indeks urban.one, grunty pod zabudowę są dziś średnio o 40% droższe niż 10 lat temu.
Źródło: urban.one
Mieszkania pod wynajem
Dla wielu osób zakup mieszkania pod wynajem jest synonimem inwestycji w nieruchomości. To ulubiona i najbardziej popularna inwestycja w Polsce. W miarę obniżania oprocentowania lokat bankowych i rosnącej inflacji, coraz więcej osób kupowało mieszkania pod wynajem jako sposób bezpiecznego lokowania pieniędzy, który generował przyzwoite zwroty. Obostrzenia, kwarantanna i praca zdalna zachwiały tym segmentem rynku. Wynajem krótkoterminowy zniknął praktycznie w całości, a wynajem długoterminowy przez wiele miesięcy przechodził trudny okres. Ogromna liczba mieszkań z najmu krótkoterminowego przeszła na długi termin, a przez pracę zdalną oraz zdalne studia wielu najemców wróciło do swoich rodzinnych miejscowości, pozostawiając wynajmujących z rachunkami i kredytami do spłaty.
Aktualnie sytuacja z wynajmem długoterminowym wróciła do normy, po przejściowych spadkach czynsze ponownie zaczęły rosnąć. Jednak coraz trudniej kupić mieszkanie pod wynajem w dobrej cenie. Z powodu inflacji i szybko rosnących kosztów budowy, a także wysokiego popytu na mieszkania ich ceny rosną w szybkim tempie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
W dużych miastach coraz aktywniejsi są inwestorzy instytucjonalni, którzy kupują całe budynki lub osiedla. Stanowią wciąż nieduży procent rynku, ale należy spodziewać się z ich strony coraz większej aktywności. Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w Polsce, według Evaluer Index wynoszące 3,5%-4,5% rocznie, są znacznie wyższe niż w Europie Zachodniej, gdzie wynoszą ok. 1-1,5% rocznie.
Deweloperom opłaca się sprzedać całą inwestycję jednemu klientowi. Fundusze inwestycyjne kupują setki lub tysiące mieszkań w jednej transakcji zakupu. W ten sposób podaż na rynku pierwotnym w Warszawie w 2021 r. skurczyła się o kilka tysięcy mieszkań. Popyt ze strony klientów indywidualnych jest w dalszym ciągu wysoki i to potęguje wzrost cen.
Wyższe ceny zakupu mieszkania pod wynajem przekładają się na coraz niższą stopę zwrotu z takiej inwestycji, ponieważ czynsze nie rosną tak szybko jak ceny zakupu. Jeśli dołożymy do tego równania inflację, okazuje się, że przy inflacji na poziomie 3,4% rocznie w 2020 r. można było jeszcze zarobić na takiej inwestycji w większości miast Polski. Natomiast przy inflacji na poziomie 4,9% rocznie w 2020 r., zakup mieszkania pod wynajem już się nie opłaca. Ponadto większość właścicieli mieszkań pod wynajem nie uwzględnia w swoich wyliczeniach kosztu własnego czasu poświęconego na zarządzanie taką nieruchomością. Po jego uwzględnieniu stopa zwrotu byłaby jeszcze niższa.

Źródło: Evaluer Index 2021, NBP
Czy mieszkania będą dalej drożeć?
Wiele osób zrezygnowało z zakupu mieszkania. Czekają na załamanie rynku, a przynajmniej na korektę cenową. Mogą się jej jednak nie doczekać. Inflacja jest bardzo dobrze uwidoczniona, także we wzrostach cen mieszkań. Porównując miesięczne dane nt. inflacji ze średnią ceną ofertową mieszkań na rynku wtórnym, zauważymy ich korelację. Mądrze kupione mieszkania stanową niezłe zabezpieczenie przed inflacją.
Źródło: NBP
Przy zakupie trzeba jednak zwrócić uwagę na szereg cech mieszkania, które mogą zadecydować o tym, czy będzie łatwo sprzedać je za oczekiwaną cenę w przyszłości, czy to się nie uda. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że przez znaczny wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym kupowanie mieszkania po to, żeby je sprzedać z zyskiem, tzw. flipowanie, nie gwarantuje już solidnego zysku.
Deweloperzy podnoszą ceny nie tylko dlatego, że jest więcej kupujących, którzy akceptują te wyższe ceny, ale przede wszystkim dlatego, że cały czas rosną koszty wytworzenia mieszkań oraz innych nieruchomości. Deweloperzy nie są w stanie zaakceptować tych wszystkich podwyżek i pozostawić ceny sprzedaży na dotychczasowym poziomie.
Inflacja oznacza także wzrost kosztów robocizny i cen materiałów budowlanych, które znacznie podrożały przez zwiększony popyt i ograniczoną wskutek pandemii podaż. Od października 2020 r. do października 2021 r. ceny większości materiałów budowlanych wzrosły o minimum kilkadziesiąt procent, np. cegły, beton, kable, okna, płyty gipsowo-kartonowe, izolacje, płyty OSB, instalacje. Tylko wiosną 2021 r. zostaliśmy w Magmillon razem z wykonawcami remontu budynków przy ul. Batorego w Warszawie zaskoczeni podwyżkami cen m.in. styropianu o 100% z miesiąca na miesiąc, a cena płyty OSB o wymiarach 2,5 m x 1,25 m wzrosła z 70 do 250 zł/sztukę.
Inwestycja w domy zeroenergetyczne
Alternatywą może być inwestycja na określony czas, z ustalonym zyskiem i solidnym partnerem.
Właśnie rozpoczęliśmy w Magmillon realizację projektu, gdzie na nabytym przez spółkę terenie zostanie wybudowane pierwsze w Polsce osiedle domów zeroenergetycznych. Jednym z atutów tego projektu jest bardzo dobrze skomunikowana z centrum stolicy lokalizacja, zarówno drogowo – dzięki pobliskim Alejom Jerozolimskim, jak i kolejowo – Warszawska Kolej Dojazdowa jedzie do Dworca Centralnego w Warszawie tylko 19 minut, czyli szybciej niż komunikacja miejska lub samochód z peryferyjnych dzielnic stolicy.
Ekologia stała się nie tylko modna, ale także opłacalna. Wzrost kosztów energii i ogrzewania nieruchomości konwencjonalnymi źródłami sprawiły, że coraz bardziej popularne są rozwiązania techniczne, które zminimalizują koszty utrzymania nieruchomości. Domy energooszczędne stały się standardem wymaganym przez przepisy prawa budowlanego, coraz głośniej mówi się o domach pasywnych, ale dopiero domy zeroenergetyczne, które produkują tyle samo energii, ile zużywają, stanowią przełom.
Realizujemy takie projekty w Magmillon w oparciu o formę celowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Inwestor obejmuje udział w takiej spółce i po przeprowadzeniu projektu jest on wykupywany od inwestora za z góry ustaloną cenę. W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu przez formularz na stronie https://inwestuj.kubakarlinski.pl/ .
Dobre praktyki inwestowania w nieruchomości
W przypadku każdej inwestycji polecam zachować rozsądek i przestrzegać podstawowych zasad, dzięki którym inwestor oszczędzi sobie nerwów i ograniczy ryzyko niepowodzenia.
Rozwijaj u siebie cechy skutecznego inwestora.
Jeśli jesteś początkującym inwestorem, dowiedz się, jak zacząć inwestować w nieruchomości.