Masz milion złotych do zainwestowania i zastanawiasz się, jak bezpiecznie i skutecznie ją rozmnożyć. Gratuluję! Należysz do wąskiego grona milionerów i najprawdopodobniej zarobiłeś te pieniądze sam – swoim sprytem, pracowitością i konsekwencją.

Milion złotych to na tyle duża kwota, że pozwala zainwestować na kilka różnych sposobów. Poznaj wybrane najciekawsze opcje inwestycji kwoty miliona złotych w nieruchomości.

Jedną z bardzo ciekawych opcji inwestycji w nieruchomość może być zakup lokalu usługowego pod wynajem. Najemcą lokalu usługowego jest firma, która prowadzi w nim swoją działalność i płaci regularnie czynsz właścicielowi lokalu. Lokali usługowych jest na rynku znacznie mniej niż mieszkań, zwykle zajmują większą powierzchnię i sumarycznie kosztują drożej niż mieszkania. Za milion złotych znajdziemy lokal o powierzchni od kilkudziesięciu metrów kwadratowych do ponad 200 m². Jego cena będzie zależeć przede wszystkim od lokalizacji, standardu budynku i potencjału na wygenerowanie przychodu z wynajmu.

Konkurencja w tym segmencie nieruchomości jest mniejsza niż w mieszkaniach i łatwiej znaleźć tu ciekawą ofertę. Najbardziej atrakcyjne lokale sprzedawane są już po ich komercjalizacji, czyli wynajęciu. Długoterminowa umowa z najemcą, którego biznes dobrze prosperuje, zapewnia długoterminowy przepływ pieniężny i stałą, przewidywalną stopę zwrotu z inwestycji. Dodatkowo wartość lokalu rośnie z czasem, dzięki czemu sprzedamy taki lokal w przyszłości za wyższą cenę niż za niego zapłaciliśmy.

Jak wygląda to na konkretnych liczbach? Inwestujesz np. milion złotych w lokal komercyjny pod wynajem i co miesiąc otrzymujesz ok. 5.800 zł, czyli 70.000 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi 7,0%.

Portfel lokali usługowych pod wynajem za milion złotych

Ciekawą opcją może być także portfel mikro lokali inwestycyjnych przy Al. Jerozolimskich tuż przy granicy Warszawy. Jeden lokal o powierzchni 17 m² kupiony w ramach projektu Platanowa Park za 219 tys. zł netto (+45 tys. zł netto za wykończenie) po oddaniu inwestycji wynajęty długoterminowo będzie przynosić ok. 1.800 zł miesięcznie, czyli rocznie 21.600 zł i 8% zwrotu z inwestycji. Sprawdź ofertę mikro lokali usługowych w inwestycji Platanowa Park, szczegóły znajdziesz tutaj.

Podobne lokale o powierzchni 17 m2 kupione w ramach projektu Pole Mokotowskie wynajęte długoterminowo generują 10% zwrotu z inwestycji. Ten sam lokal wynajęty krótkoterminowo przynosi 250 zł/dobę, co przy obłożeniu na poziomie 75% przekłada się na 68.000 zł przychodu rocznie i 21% zwrotu. Dwa lub trzy takie lokale kupione w jednej lokalizacji pozwalają zoptymalizować koszty obsługi i wypracowują proporcjonalnie zwielokrotnione zyski.

Zakup mieszkania pod wynajem jest wciąż najpopularniejszym rodzajem inwestycji w nieruchomość w Polsce wśród osób fizycznych. Wskutek bardzo dynamicznego wzrostu cen w ostatnich latach dostępność mieszkań znacznie spadła. Dysponując milionem złotych, możemy aktualnie kupić już tylko jedno średniej wielkości mieszkanie w jednym z największych miast, np. Warszawie lub Krakowie albo dwa mniejsze mieszkania w średnim lub mniejszym mieście. W zależności od wybranej miejscowości i lokalizacji nieruchomości w modelu wynajmu długoterminowego będziemy w stanie uzyskać zwrot od ok. 4% w Warszawie do 5-6% w Katowicach i nieznacznie więcej w mniejszych miejscowościach. Ceny zakupu mieszkań drastycznie wzrosły w ostatnich latach. W wielu miastach te wzrosty miały wartości dwucyfrowe rok po roku, a w ostatnim roku wręcz eksplodowały. Dzięki złagodzeniu kryteriów oceny zdolności kredytowej i programowi tzw. „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 r. ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 26%! Ze względu na wciąż wysoką inflację i bardzo ograniczoną podaż, nie spodziewałbym się, że ten trend się odwróci.

Czynsze za wynajem w dużych miastach również rosną, choć nie tak dynamicznie jak ceny. Właścicielom nieruchomości we znaki daje się inflacja, która zwiększa koszty eksploatacji i nakręca także wzrost czynszów za wynajem. Wysokie stopy procentowe i wciąż dla większości konsumentów trudno dostępne kredyty mieszkaniowe ograniczyły znacznie zdolność kredytową większości osób i w praktyce wyeliminowały ich z rynku zakupu nieruchomości. Ta grupa zasiliła szeregi najemców. Wiele lokali wynajmuje się po castingu.

Aby osiągać satysfakcjonujące wyniki z najmu, trzeba zadbać o sprawny system znajdowania najemców i zarządzania najmem. Jeśli nie mamy czasu oraz doświadczenia w tej dziedzinie, trzeba znaleźć kogoś, kto będzie dla nas tego najmu pilnować, oczywiście nie za darmo. Koszty zarządzania najmem pomniejszą zyski.

W normalnych realiach większy zysk wypracują mieszkania wynajmowane na pokoje, kiedy każdy z pokoi jest wynajmowany innemu najemcy, najczęściej studentowi lub mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Te ostatnie stanowią alternatywę dla hoteli i cieszą dużym powodzeniem, co przekłada się na wyższe stopy zwrotu dla ładnie wykończonych i kompleksowo wyposażonych mieszkań w centralnych lokalizacjach miast. Stopa zwrotu z wynajmu krótkoterminowego może być nawet o połowę wyższa niż przy wynajmie długoterminowym. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się jednak zdecydowanie więcej zadań operacyjnych i zapanowanie nad nimi wymaga profesjonalnego zarządcy, o którego niełatwo.

Trzeba mieć także świadomość, że wynajem krótkoterminowy jest uciążliwy dla sąsiadów i coraz głośniej mówi się o jego uregulowaniu. Nie wiadomo jeszcze, jak mogłoby ono wyglądać. Nie potwierdziły się sygnały płynące z Ministerstwa Sportu i Turystyki i regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego nie weszły w życie. To ryzyko trzeba jednak wziąć pod uwagę, bo najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych może się w pewnym momencie bardzo skomplikować tak jak Berlinie, Paryżu, Barcelonie i innych miastach Europy. Najprawdopodobniej zostanie on także obłożony dodatkowymi wymogami rejestrowymi, koncesyjnymi, a także obciążeniami podatkowymi. To wszystko wpłynie na znaczne zmniejszenie jego zyskowności.

Trzeba również zauważyć, że od wiosny 2020 r. rynek wynajmu krótkoterminowego zamarł wraz z całą turystyką. W 2022 r. najem krótkoterminowy zaczął odżywać, jednak szacuje się, że dopiero ok. 2024 r. ma wrócić do poziomu sprzed pandemii. Więcej informacji nt. sytuacji na rynku nieruchomości znajdziesz tutaj.

Jak wygląda to w liczbach? Inwestujesz milion złotych w mieszkania na wynajem w Warszawie i co miesiąc otrzymujesz ok. 3.600 zł, czyli 43.200 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi ok. 4,3%.

Kuszącą alternatywą dla mieszkania pod wynajem może być zakup apartamentu w miejscowości turystycznej. Najczęściej takie oferty dotyczą zakupu apartamentu w condo-hotelu. Inwestor kupuje pokój lub apartament w budynku hotelowym, który jest zarządzany przez operatora, w zamian za zyski z wynajmu i prawo do korzystania z tego apartamentu przez kilka tygodni w roku.

Pandemia „koronawirusa” i wprowadzone pod jej pretekstem ograniczenia i zakazy trwale wpłynęły na zmianę nawyków i sposobu funkcjonowania. Praca zdalna, nauka zdalna, wzrost popularności zakupów w Internecie, drastyczny spadek obrotów w sklepach stacjonarnych, rezygnacja z podróży zagranicznych i wzrost popularności podróży lokalnie, indywidualnie przełożyły się także na bardzo duże zainteresowanie zakupem nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Możliwość nieskrępowanego i nieograniczonego wyjechania na weekend lub dłużej do swojego mieszkania lub apartamentu nad morzem lub w górach docenia się szczególnie mocno, gdy utrudnione są wyjazdy zagraniczne. To przełożyło się na zwiększoną liczbę uruchamianych w tych lokalizacjach projektów deweloperskich i spory wzrost cen oferowanych tam nieruchomości.

Hotele funkcjonujące w systemie condo powstają nie tylko w miejscowościach turystycznych, ale także w dużych miastach, gdzie potrafią wygenerować lepszy zwrot dla inwestora. Przecież sezon turystyczny w Polsce nad morzem trwa tylko 3-4 miesiące w roku, w górach 8-9 miesięcy, a w mieście cały rok, niezależnie od pogody.

Operatorzy condo-hoteli najczęściej są powiązani kapitałowo z firmami deweloperskimi, które budują takie obiekty i prześcigają się w obiecywaniu zysków na poziomie 6%, 7% lub 8% rocznie. Jednak niewielu faktycznie przekazuje takie zyski właścicielom lokali. Konkurencja w tym segmencie rynku jest coraz mocniejsza, powstaje coraz więcej takich obiektów i jeśli inwestor otrzyma zysk w wysokości 4-5% rocznie, może się z tego cieszyć. Czy to wystarczająco kusząca perspektywa? Przecież ryzyko upadłości hotelu (operatora) będzie oznaczać utratę jakiegokolwiek przychodu z takiego apartamentu. Wielu operatorów condo-hoteli nie jest w stanie utrzymać wysokiej rentowności i zarabiać na swoje koszty, a także na zyski dla inwestorów. Warto zauważyć, że pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży lokali w condo-hotelach, szczególnie nad polskim morzem.

Decydując się na zakup apartamentu w hotelu condo warto zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację, obłożenie w podobnych obiektach w bliskiej okolicy, ale przede wszystkim na kondycję dewelopera oraz jego doświadczenie w operowaniu podobnymi obiektami. Jeśli chcemy kupić apartament w atrakcyjnej turystycznie okolicy na potrzeby własne, to otwarcie o tym powiedzmy i nie oczekujmy wygórowanego zwrotu finansowego z takiej inwestycji. Inwestycja w dobrostan, własne zdrowie fizyczne i psychiczne będzie dla nas niezwykle cenna.

Jeśli jednak patrzymy na finanse, to jakich zysków można oczekiwać? Inwestujesz milion złotych w apartamenty w condo-hotelu i co miesiąc otrzymujesz, podobnie jak przy mieszkaniu, ok. 3.750 zł, czyli 45.000 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi ok. 4,5%.

Dysponując kwotą miliona złotych na inwestycje w nieruchomości, masz szerokie spektrum opcji inwestycji do wyboru. Mieszkanie na wynajem nie jest rozwiązaniem najlepszym dla każdego. Zdecydowanie ciekawiej wygląda opcja budowy portfela mikro lokali pod wynajem. Mniejsze kwoty pojedynczej transakcji, rozproszenie ryzyka i dwukrotnie większa rentowność z wynajmu to atuty nie do pobicia.

O innych pomysłach na zainwestowanie miliona złotych możesz przeczytać tutaj.

Ważne, żeby dopasować inwestycje do swojej sytuacji osobistej – swoich celów, horyzontu czasowego, preferencji i ograniczeń.

Żeby wybrać najlepszą inwestycję dla siebie, odpowiedz sobie na kluczowe pytania dla wyboru najlepszej inwestycji. Kiedy będziesz już pewien, w jaką nieruchomość zainwestować, ruszaj na rynek, żeby ją znaleźć i kupić.