W co zainwestować milion złotych w 2019 roku?

15 lipca , 2019 | Autor: Kuba Karliński

Dysponując kwotą miliona złotych na inwestycje w nieruchomości, mamy szerokie spektrum opcji inwestycji do wyboru. Lokal usługowy pod wynajem, mieszkania pod wynajem czy apartament w condo-hotelu, to jedne z najpopularniejszych aktualnie opcje inwestycji na rynku
nieruchomości.

Masz milion złotych do zainwestowania i zastanawiasz się, jak bezpiecznie i skutecznie ją rozmnożyć. Gratuluję! Należysz do wąskiego grona milionerów i najprawdopodobniej zarobiłeś te pieniądze sam – swoim sprytem, pracowitością i konsekwencją. Milion złotych to na tyle duża kwota, że pozwala zainwestować na kilka różnych sposobów. Poznaj wybrane najciekawsze opcje inwestycji kwoty miliona złotych w nieruchomości.

Lokal usługowy pod wynajem

Jedną z najciekawszych opcji inwestycji w nieruchomość może być zakup lokalu usługowego pod wynajem. Najemcą lokalu usługowego jest firma, która prowadzi w nim swoją działalność i płaci regularnie czynsz właścicielowi lokalu. Lokali usługowych jest na rynku znacznie mniej niż mieszkań, zajmują większą powierzchnię i sumarycznie kosztują drożej niż mieszkania. Za milion złotych znajdziemy lokal o powierzchni od kilkudziesięciu metrów kwadratowych do ponad 200 m 2 , przy czym cena będzie zależeć przede wszystkim od lokalizacji, standardu budynku i potencjału na wygenerowanie przychodu z wynajmu.

Konkurencja w tym segmencie nieruchomości jest mniejsza niż w mieszkaniach i łatwiej znaleźć tu ciekawą ofertę. Najbardziej atrakcyjne lokale sprzedawane są już po ich komercjalizacji, czyli wynajęciu. Długoterminowa umowa z najemcą, którego biznes dobrze prosperuje, zapewnia długoterminowy przepływ pieniężny i stałą, przewidywalną stopę zwrotu z inwestycji. Dodatkowo wartość lokalu rośnie z czasem, dzięki czemu sprzedamy taki lokal w przyszłości za wyższą cenę niż za niego zapłaciliśmy. Sprawdź ofertę lokali usługowych w kamienicy Brzeska 18 w Warszawie, szczegóły znajdziesz tutaj. Podsumowując, inwestujesz milion złotych w lokal komercyjny pod wynajem i co miesiąc otrzymujesz ok. 5.300 zł, czyli 64.000 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi 6,4%.

Portfel mieszkań pod wynajem

Zakup mieszkania pod wynajem jest wciąż najpopularniejszym rodzajem inwestycji w nieruchomość w Polsce wśród osób fizycznych. Dysponując milionem złotych, możemy kupić jedno większe lub lepiej kilka (3-4) mniejszych mieszkań. W zależności od wybranej miejscowości i lokalizacji nieruchomości w modelu wynajmu długoterminowego będziemy w stanie uzyskać zwrot od ok. 4-5% w Warszawie do 7-8% w Katowicach i mniejszych miejscowościach. Ceny zakupu mieszkań systematycznie rosną, podobnie czynsze za wynajem, natomiast coraz głośniej mówi się, że czynsze będą się stabilizować, a nawet spadać. Osiągają one bowiem na tyle wysoki poziom, że przestają się opłacać najemcom (którzy mogą kupić mieszkanie na kredyt). Oprócz tego podaż nowych mieszkań z ostatnich lat kupionych pod wynajem jest w dużych miastach na tyle wysoka, że brakuje tam najemców i wynajmujący obniżają swoje oczekiwania, żeby mieszkanie nie stało puste i generowało jakikolwiek przychód.

Aby osiągać satysfakcjonujące wyniki z najmu, trzeba zadbać o sprawny system znajdowania najemców i zarządzania najmem. Jeśli nie mamy czasu oraz doświadczenia w tej dziedzinie, trzeba znaleźć kogoś, kto będzie dla nas tego najmu pilnować, oczywiście nie za darmo. Koszty zarządzania najmem pomniejszą zyski.

Większy zysk wypracują mieszkania wynajmowane na pokoje, kiedy każdy z pokoi jest wynajmowany innemu najemcy, najczęściej studentowi lub mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Te ostatnie stanowią alternatywę dla hoteli i cieszą dużym powodzeniem, co przekłada się na wyższe stopy zwrotu dla ładnie wykończonych i kompleksowo wyposażonych mieszkań w centralnych lokalizacjach miast. Stopa zwrotu z wynajmu krótkoterminowego może być nawet o połowę wyższa niż przy wynajmie długoterminowym. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się jednak zdecydowanie więcej zadań operacyjnych i zapanowanie nad nimi wymaga profesjonalnego zarządcy, o którego niełatwo.

Trzeba mieć także świadomość, że wynajem krótkoterminowy jest uciążliwy dla sąsiadów i coraz głośniej mówi się o jego uregulowaniu. Nie wiadomo jeszcze, jak mogłoby ono wyglądać, ale jeśli potwierdzą się sygnały płynące z Ministerstwa Sportu i Turystyki te regulacje mogą wejść w życie już przed końcem 2019 r. To ryzyko trzeba wziąć pod uwagę, bo najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych może się w pewnym momencie bardzo skomplikować tak jak Berlinie, Paryżu, Barcelonie i innych miastach Europy. Najprawdopodobniej zostanie on także obłożony dodatkowymi wymogami rejestrowymi, koncesyjnymi, a także obciążeniami podatkowymi. To wszystko wpłynie na znaczne zmniejszenie jego zyskowności.

Jak wygląda to w liczbach? Inwestujesz milion złotych w mieszkania na wynajem w Warszawie i co miesiąc otrzymujesz ok. 3.750 zł, czyli 45.000 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi ok. 4,5%.

Apartament w condo-hotelu

Kuszącą alternatywą dla mieszkania pod wynajem może być zakup apartamentu w condo-hotelu. Inwestor kupuje pokój lub apartament w budynku hotelowym, który jest zarządzany przez operatora, w zamian za zyski z wynajmu i prawo do korzystania z tego apartamentu przez kilka tygodni w roku. Hotele funkcjonujące w systemie condo powstają nie tylko w miejscowościach turystycznych, ale także w dużych miastach, gdzie potrafią wygenerować lepszy zwrot dla inwestora. Przecież sezon turystyczny w Polsce nad morzem trwa tylko 3-4 miesiące w roku, w górach 8-9 miesięcy, a w mieście cały rok, niezależnie od pogody.

Operatorzy condo-hoteli najczęściej są powiązani kapitałowo z firmami deweloperskimi, które budują takie obiekty i prześcigają się w obiecywaniu zysków na poziomie 6%, 7% lub 8% rocznie. Jednak niewielu faktycznie przekazuje takie zyski właścicielom lokali. Konkurencja w tym segmencie rynku jest coraz mocniejsza, powstaje coraz więcej takich obiektów i jeśli inwestor otrzyma zysk w wysokości 4-5% rocznie, może się z tego cieszyć. Czy to wystarczająco kusząca perspektywa? Przecież ryzyko upadłości hotelu (operatora) będzie oznaczać utratę jakiegokolwiek przychodu z takiego apartamentu. Wielu operatorów condo-hoteli nie jest w stanie utrzymać wysokiej rentowności i zarabiać na swoje koszty, a także na zyski dla inwestorów.

Jakich zysków można oczekiwać? Inwestujesz milion złotych w apartamenty w condo-hotelu i co miesiąc otrzymujesz, podobnie jak przy mieszkaniu, ok. 3.750 zł, czyli 45.000 zł rocznie – stopa zwrotu wynosi ok. 4,5%.

***
Dysponując kwotą miliona złotych na inwestycje w nieruchomości, masz szerokie spektrum opcji inwestycji do wyboru. Mieszkanie na wynajem nie jest rozwiązaniem najlepszym dla każdego. O innych pomysłach na zainwestowanie miliona złotych możesz przeczytać tutaj. Ważne, żeby dopasować inwestycje do swojej sytuacji osobistej – swoich celów, horyzontu czasowego, preferencji i ograniczeń. Żeby wybrać najlepszą inwestycję dla siebie, odpowiedz sobie na kluczowe pytania dla wyboru najlepszej inwestycji. Kiedy będziesz już pewien, w jaką nieruchomość zainwestować, ruszaj na rynek, żeby ją znaleźć i kupić.

Napisz w komentarzu, w jakie jeszcze nieruchomości warto zainwestować milion złotych i dlaczego.

Tagi:

czytaj także

REKLAMA