Czasy przełomowe to dla jednych zmierzch, a dla innych świetna okazja do rozwoju, przebudowy portfela i zwiększenia majątku. Jak wykorzystać przechodzącą falę zmian na swoją korzyść i dzięki niej zbudować portfel inwestycyjny, który wypracuje solidne zyski? Warto postawić na małe i bardzo małe nieruchomości.

Dla inwestorów, którzy chcieliby ulokować kapitał i czerpać przewidywalne zyski z inwestycji, nastały ciekawe czasy. Jedyną pewną rzeczą jest zmiana i obserwujemy ostatnio wiele zmian, które bezpowrotnie zmieniają otaczający nas świat. Wypadkową zmian jest konieczność jeszcze bardziej precyzyjnego ograniczania ryzyka. Miniaturyzacja nieruchomości oraz szersza dywersyfikacja portfela o starannie wyselekcjonowane nieruchomości usługowe lub biurowe wspierają ten trend.

Nieruchomości są i będą coraz droższe

Ceny nieruchomości rosną i niewiele wskazuje na to, że ten trend zmieni się w najbliższym czasie. Wśród kluczowych powodów należy wymienić przede wszystkim następujące:

• Brak oprocentowania lokat bankowych oraz inflacja powodują, że trzymanie pieniędzy na rachunku oznacza systematyczne i codzienne straty. Dlatego ludzie masowo wycofują pieniądze z banków i inwestują je gdzie indziej;
• Rynek kapitałowy – Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie oraz aktywne na niej fundusze są nieprzewidywalne i raczej tracą pieniądze, niż je zarabiają. Jeśli uwzględni się koszty transakcyjne inwestycji na rynku kapitałowym, to jedynie nieliczni wychodzą z nich obronną ręką;
• Złoto i metale szlachetne stały się produktami spekulacyjnymi i wymagają dużej wiedzy oraz cierpliwości, żeby zainwestowane w nie pieniądze się zwróciły.

Nieruchomości pozostają jedyną racjonalną opcją dla osób, które chcą bezpiecznie inwestować. Jednocześnie ze względu na wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach coraz trudniej o okazje.

Coraz większe rozwarstwienie społeczne

Za wzrostem cen nieruchomości nie nadąża poziom bogactwa i zamożności społeczeństwa. Wprawdzie przybywa dobrze zarabiających i bogatych, jednak jeszcze szybciej zwiększa się liczba osób, które mają coraz mniej pieniędzy. Coraz mocniej rozpędzająca się inflacja oraz kryzys gospodarczy osłabiają wartość pieniądza. Za tę samą kwotę pieniędzy jesteśmy w stanie kupić coraz mniej tego samego produktu lub usługi co kilka miesięcy wcześniej.

Sytuacja na rynku pracy z punktu widzenia pracowników nie wygląda ciekawie. Wprowadzone w celu zapobiegania rozprzestrzenianiu się koronawirusa ograniczenia w funkcjonowaniu gospodarki doprowadziły do zamknięcia i ograniczenia działalności wielu branż. To przełożyło się na bankructwa firm, zwolnienia i ograniczenia zarobków. Rozprzestrzeniające się coraz szerzej strach i obawy o przyszłość paraliżują społeczeństwo i odbierają chęci do działania. Wiele osób boi się o przyszłość i rezygnuje z wielu inicjatyw i działań, które do niedawna nie budziły żadnych wątpliwości.

Wskutek tego coraz mniej osób dysponuje kapitałem niezbędnym do zakupu nieruchomości. Kupujący na własne potrzeby mają większe trudności z uzyskaniem kredytu, ponieważ banki stały się zdecydowanie bardziej ostrożne w ich udzielaniu ze względu na wyższy poziom ryzyka spowodowany pandemią. Więcej o wpływie pandemii koronawirusa na rynek nieruchomość możesz przeczytać tutaj.

Warszawa goni Hong Kong, Londyn i Nowy Jork

Ceny nieruchomości w Polsce są w dalszym ciągu znacznie niższe niż w największych metropoliach zachodu. W 2020 r. za mieszkanie w Warszawie na rynku pierwotnym trzeba było zapłacić 11.000 zł/m². Według danych zebranych przez Global Property Guide ceny mieszkań w Hong Kongu i Londynie są ośmiokrotnie wyższe niż w Warszawie, a w Nowym Jorku, czy Paryżu – pięciokrotnie. Te różnice nie uwzględniają siły nabywczej lokalnej waluty ani relacji ceny zakupu do czynszu, jaki można uzyskać z wynajmu. W Warszawie wynajem jest dwukrotnie bardziej opłacalny niż w najdroższych metropoliach.

Warszawa, a za nią także pozostałe regionalne miasta Polski, przyciąga inwestorów jak silny magnes. Jak grzyby po deszczu powstają tutaj nie tylko drapacze chmur – biurowce i hotele, które nadają miastu bardziej światowy charakter. Buduje się także coraz więcej budynków usługowych i mieszkaniowych. Robi się coraz ciaśniej, a ceny nieruchomości rosną.

Pandemia koronawirusa nie zmieniła tego trendu. Można się spodziewać kolejnych inwestycji, skoro rynek nieruchomości w Warszawie i w Polsce daje zarobić znacznie lepiej niż w bardziej rozwiniętych metropoliach.

Większy popyt na coraz mniejsze metraże

Inwestorzy oraz klienci bardzo chętnie kupują mniejsze i tańsze nieruchomości. Tańsza nieruchomość to taka, która w sumie kosztuje mniej, czyli jej całkowita cena jest niższa. Nie mam tutaj na myśli nieruchomości, w których 1 metr kwadratowy jest tańszy, ponieważ przy większym metrażu całkowita cena takiej nieruchomości będzie zdecydowanie wyższa.

Na rynku jest znacznie mniej klientów, którzy dysponują większym budżetem na zakup niż tych, którzy mają do wydania mniejszą kwotę. Inaczej, im wyższa całkowita cena nieruchomości, tym wykładniczo spada liczba potencjalnych klientów, którzy dysponują potrzebnymi na jej zakup środkami i są w stanie ją kupić.

Mniejsze nieruchomości sprzyjają także zmniejszeniu ryzyka i zwiększeniu bezpieczeństwa inwestycji. Mniejszą nieruchomość będzie znacznie łatwiej sprzedać niż większą. Podobnie, wynająć mniejszą nieruchomość jest wielokrotnie łatwiej niż większą. Działa tutaj dokładnie ta sama prawidłowość – wraz ze wzrostem kosztów najmu drastycznie spada liczba potencjalnych najemców, których stać na skorzystanie z oferty.

Wynajem mniejszych mieszkań bardziej odporny na turbulencje

Wskutek pandemii rynek najmu przeżył poważny wstrząs. Najem krótkoterminowy z dnia na dzień przestał funkcjonować, a ceny najmu długoterminowego spadły wskutek zwiększenia podaży mieszkań wycofanych z najmu krótkoterminowego oraz wprowadzonych ograniczeń i nakazów pracy oraz nauki zdalnej. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Sytuacja jeszcze długo nie wróci do stanu sprzed pandemii. Wielu osób nie stać na wynajem większego mieszkania, znajdującego się w lepszej lokalizacji. Wybierają spośród ofert, na które ich stać i niska cena jest priorytetowym kryterium wyboru. Im mniejszy będzie lokal, tym niższy koszt wynajmu będzie satysfakcjonować wynajmującego.

Antidotum na gentryfikację metropolii

Mniejsze nieruchomości pozwalają zachować unikalny charakter osiedli i dzielnic w miastach, które przechodzą transformację. Ten proces nazywany jest gentryfikacją i oznacza on zmianę charakteru części miasta. Te zmiany mogą być pozytywne i np. prowadzić do ożywienia wymarłych wcześniej rewirów. Częściej jednak ich skutki są negatywne, gdy w ślad za nową zabudową drastycznie rosną ceny zakupu nieruchomości oraz koszty ich wynajmu i dotychczasowi mieszkańcy są wypierani przez nowych, bogatszych użytkowników przestrzeni. Mogą się wówczas tworzyć obszary monofunkcji np. biurowej tak jak miało to miejsce w warszawskim „Mordorze”, gdzie wcześniej przemysłowy Służew został w szybkim czasie zastąpiony skupiskiem biurowców.

Aby uniknąć negatywnych skutków gentryfikacji „Mordoru”, innym torem została poprowadzona zmiana funkcji dzielnicy z przemysłowej na biurowo-usługowo-mieszkaniową na warszawskiej Woli. Budynki biurowe i usługowe są tutaj przeplatane mieszkaniowymi, dzięki czemu dzielnica funkcjonuje całą dobę. Warto zwrócić uwagę na ogrom małych mieszkań i jeszcze mniejszych lokali usługowych dostępnych na wynajem w tej okolicy. Zapewniają one tysiącom pracowników biur mieszkania blisko miejsca pracy za rozsądny czynsz.

Od kawalerki do nano-nieruchomości

Jeszcze do niedawna najbardziej rozchwytywaną nieruchomością inwestycyjną w Polsce była kawalerka w centrum miasta. Dla wielu osób inwestowanie w nieruchomości oznaczało właśnie zakup małego mieszkania (idealnie kawalerki) pod wynajem. Na fali wzrostów cen nieruchomości po kryzysie finansowym z 2008-2009 r. popyt na kawalerki i małe mieszkania wzrósł do tego stopnia, że ich ceny zaczęły rosnąć znacznie szybciej i mocniej niż większych mieszkań.

Na licytacjach komorniczych takich nieruchomości zaczęły pojawiać się dziesiątki zainteresowanych zakupem swojej nieruchomości inwestycyjnej. Wielu chętnych nie miało doświadczenia i rozpaleni wizją zarabiania milionów licytowali ceny przekraczające granice rozsądku i sensownej rentowności. Łatwo się zagalopować i przepłacić, gdy emocje biorą górę nad zdrowym rozsądkiem.

Inwestorzy zaczęli szerzej patrzeć na rynek nieruchomości i wyszukiwać na nim atrakcyjniejszych ofert. Zyskały w ich oczach zarówno większe mieszkania dla rodzin z dziećmi, większe mieszkania dzielone na pokoje lub mikrokawalerki, przez niektórych nazywane „gotowcami inwestycyjnymi”, nieruchomości w mniejszych miejscowościach z mniejszą konkurencją, a także grunty i lokale usługowe.

Największą furorę robią jednak jak najmniejsze lokale – o powierzchni kilku lub kilkunastu metrów kwadratowych. Często są to nieruchomości jeszcze mniejsze niż „mikro”, czyli „nano”.

Przykładem takich nieruchomości są właśnie niewielkie lokale usługowe oferowane przez Magmillon na Polu Mokotowskim w Warszawie. Łączą one w sobie wszystkie wyżej wymienione zalety i w porównaniu do innych nieruchomości wymagają niewielkiej kwoty zakupu.

Na zakup lokalu inwestycyjnego o powierzchni ok. 17 m2 w ramach projektu http://Pole-Mokotowskie.pl wystarczy kwota 230 tys. zł. Trudno znaleźć inną atrakcyjną nieruchomość inwestycyjną w Warszawie za podobną cenę. Po wyremontowaniu budynków i rozpoczęciu wynajmu taki lokal będzie w stanie zarobić dla właściciela blisko 8% zysku rocznie.

Nie bez przyczyny cieszą się one największym zainteresowaniem, ponieważ spełniają kryteria najistotniejsze dla inwestorów:

• Doskonała lokalizacja – centralna, dobrze skomunikowana z ważnymi punktami w okolicy,
• Mała i bardzo mała powierzchnia, która w przypadku lokali usługowych lub mieszkalnych przekłada się na cenę do 300 tys. zł,
• Uregulowana sytuacja prawna,
• Możliwość wynajmu i czerpania dochodu z nieruchomości,
• Minimalne zaangażowanie czasowe wymagane od inwestora.

Tagi: